風險管理

一、合作機構管理

合作機構風險主要表現為合作機構的欺詐風險和擔保風險等。商用房貸款主要面臨的是開發商帶來的項目風險和估值機構、地產經紀等帶來的欺詐風險;有擔保流動資金貸款則更多的是面臨擔保機構的擔保風險。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的合作機構管理做具體介紹。

(一)商用房貸款的合作機構管理

1.商用房貸款合作機構風險

(1)開發商不具備房地產開發的主體資格、開發項目五證虛假或不全;

(2)估值機構、地產經紀和律師事務所等聯合借款人欺詐銀行騙貸。

2.商用房貸款合作機構風險的防控措施

(1)加強對開發商及合作項目的審查。對開發商和項目風險應重點防范，其具體措施包括：

①重點審查開發商的資質、資信等級、領導層的信譽及管理水平、資產負債及盈利水平;已開發項目建設情況、銷售情況、履行保證責任的意愿及能力、是否卷人訴訟或糾紛、與銀行業務合作情況等。

②加強對合作項目的審查。重點審查項目開發及銷售的合法性、資金到位情況、工程進度情況以及市場定位和銷售前景預測等，防止開發商套取、挪用商用房貸款資金，或因企業經營不善，開發資金存在缺口等，造成項目風險。

(2)加強對估值機構、地產經紀和律師事務所等合作機構的準入管理。在該類機構的選擇上，銀行應把握以下幾條總體原則：

①具有合法、合規的經營資質;

②具備較強的經營能力和較好的發展前景，在同業中處于領先地位;

③內部管理機制科學完善，包括高素質的高管人員、有明確合理的發展規劃、業務人員配備充足和有完善的業務辦理流程等;

④通過合作切實有利于商用房貸款業務的發展，包括可以拓展客戶營銷渠道、提高業務辦理效率和客戶服務質量、降低操作成本等。

(3)業務合作中不過分依賴合作機構。

(二)有擔保流動資金貸款的合作機構管理

與商用房貸款不同，有擔保流動資金貸款的合作機構主要是擔保機構。為了有效規避擔保機構給銀行貸款帶來的風險，銀行應采取如下防控措施：

1.嚴格專業擔保機構的準入

在有擔保流動資金貸款開辦初期，應嚴格有擔保流動資金貸款外部擔保機構的準入。基本準入資質應符合以下五個方面的要求：

(1)注冊資金應達到一定規模;

(2)具有一定的信貸擔保經驗，原則上應從事擔保業務一定期限，信用評級達到一定的標準;

(3)具備符合擔保業務要求的人員配置、業務流程和系統支持;

(4)具有良好的信用資質，公司及其主要經營者無不良信用記錄，無違法、涉案行為等;

(5)此類擔保公司，原則上應要求其與貸款銀行進行獨家合作，如與多家銀行合作，應對其擔保總額度進行有效監控。

2.嚴格執行回訪制度

存在以下情況的，銀行應暫停與該擔保機構的合作：

(1)經營出現明顯的問題，對業務發展嚴重不利的;

(2)有違法、違規經營行為的;

(3)與銀行合作的存量業務出現嚴重不良貸款的;

(4)所進行的合作對銀行業務拓展沒有明顯促進作用的;

(5)存在對銀行業務發展不利的其他因素。

在動態管理過程中，要隨時評價與擔保機構的合作情況，建立優質機構檔案及不良機構黑名單，為將來合作提供決策依據。

二、操作風險

個人經營類貸款面臨的操作風險主要是由于流程執行不嚴格等原因引起的，流程執行不嚴格主要表現在業務部門沒有做好貸前調查和貸后檢查等相關工作，審批部門沒有把好貸中審批關，從而造成風險隱患。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的操作風險做具體介紹。

(一)商用房貸款的操作風險

1.商用房貸款操作風險的主要內容

(1)貸款受理和調查中的風險。這一環節的風險點主要在以下三個方面：

①借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關規定，包括是否具有完全民事行為能力;戶籍所在地是否在貸款銀行所在地區;是否有穩定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力等。

②借款申請人所提交的材料是否真實、合法，包括借款人、保證人、抵押人、出質人的身份證件是否真實、有效;抵(質)押物的權屬證明材料是否真實，有無涂改現象;借款人提供的直接劃撥賬戶是否是借款人本人所有的活期儲蓄賬戶等。

③借款申請人的擔保措施是否足額、有效，包括擔保物所有權是否合法、真實、有效;擔保物共有人或所有人授權情況是否核實;擔保物是否容易變現，同區域同類型擔保物價值的市場走勢如何;貸款額度是否控制在抵押物價值的規定比率內;抵押物是否由認可的評估機構評估;第三方保證人是否具備擔保資格和擔保能力等。

(2)貸款審查和審批中的風險。商用房貸款審查和審批環節的主要風險點包括：

①業務不合規，業務風險與效益不匹配;

②未按權限審批貸款，使得貸款超授權發放;

③審批人員對應審查的內容審查不嚴，導致向不具備貸款發放條件的借款人發放貸款，如向關系人發放信用貸款或向關系人發放擔保貸款的條件優于其他借款人，貸款容易發生風險或出現內外勾結騙取銀行信貸資金的情況。

(3)貸款簽約和發放中的風險。商用房貸款簽約和發放的風險主要包括：

①合同憑證預簽無效、合同制作不合格、合同填寫不規范、未對合同簽署人及簽字(簽章)進行核實。

②在發放條件不齊全的情況下發放貸款，如貸款未經審批或是審批手續不全，各級簽字(簽章)不全;未按規定辦妥相關評估、公證等事宜。

③未按規定的貸款額度、貸款期限、擔保方式、結息方式、計息方式、還款方式、適用利率、利率調整方式和發放方式等發放貸款，導致錯誤發放貸款和貸款錯誤核算。

(4)貸后與檔案管理中的風險。商用房貸款貸后與檔案管理環節的主要風險點包括：

①未對貸款使用情況進行跟蹤檢查，房屋他項權證到位不及時，逾期貸款催收、處置不力，造成貸款損失;

②貸款管理與其規模不相匹配，貸款管理力度偏弱，貸前調查材料較為簡單，貸后往往只關注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對其經營情況及抵押物的價值、用途等變動狀況進行持續跟蹤監測;

③商用房貸款一般金額較大，有的借款人購買多份產權單位，操作中存在向同一借款人審批發放多筆貸款，或向實際購房人與其家庭成員、近親屬、所控制公司員工等多人審批發放貸款的現象，從.而造成貸款損失;

④未按規定保管借款合同、擔保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀;

⑤他項權利證書未按規定進行保管，造成他項權證遺失，他項權利滅失。

2.商用房貸款操作風險的防控措施

(1)提高貸前調查深度。業務人員在貸前調查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實體的經營情況、真實財務狀況及抵押物情況，評估償債能力，揭示存在風險。

(2)加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理;對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當地無經營實體的，要謹慎辦理;嚴格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規、國家產業政策和貸款銀行信貸政策的項目。

(3)合理確定貸款額度。貸款額度不能簡單按照抵押物評估價值和貸款最高成數來確定，要對借款人所經營的實體進行風險限額測算，在風險限額內根據借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。

(4)加強抵押物管理。進一步完善抵押物審查、評估、抵押登記等環節的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實抵押登記手續。對商業前景不明的期房及單獨處置困難的產權式商鋪等房產，原則上不得接受抵押。

(5)強化貸后管理。加大貸后檢查力度，將借款人經營狀況及抵押房產的價值、用途變化情況作為監控重點;對已形成不良貸款的，根據成因及實際風險狀況，盡快采取保全措施。

(6)完善授權管理。嚴格執行對單個借款人的授信總量審批權，控制個人授信總量風險。對以實際借款人及其關系人多人名義申請貸款。用于購買同一房產的，按單個借款人適用審批權限。