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第八章 土地增值稅法

二．土地增值稅應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定
應(yīng)稅收入的確定：土地增值稅應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
扣除項(xiàng)目的確定：
1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
2.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金:包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可扣除：（1）營業(yè)稅。銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5% ；（2）城建稅和教育費(fèi)附加。注意：由于印花稅（0.5‰）包含在管理費(fèi)用中，故不能在此單獨(dú)扣除。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可扣除：（1）營業(yè)稅。銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5% ；銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時(shí)，計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受讓原價(jià)后的余額；營業(yè)稅稅率為5% ；（2）印花稅。印花稅稅率為0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）；（3）城建稅和教育費(fèi)附加
3.新房與舊房的扣除項(xiàng)目是有差異的：
新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本；（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（六）舊房及建筑物的評估價(jià)格。
4.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
三.計(jì)算土地增值稅的步驟與公式
1.計(jì)算收入總額
2.計(jì)算扣除項(xiàng)目金額
3.用收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額
土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入–規(guī)定扣除項(xiàng)目金額
4.計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)
5.套用公式計(jì)算稅額
應(yīng)納稅額＝∑（每級距的土地增值額×適用稅率）
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
四、稅收優(yōu)惠
1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
2. 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅　
3. 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)， 凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
【例題】（單選）下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（）
A．公司與公司之間互換房產(chǎn)
B．房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)
C．兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)
D．雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)
【答案】A
【解析】A應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅；B不屬于土地增值稅的征稅范圍；C、D暫免征收土地增值稅。
【例題】下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有（ ）
A．國家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)
B．稅務(wù)機(jī)關(guān)拍賣欠稅單位的房產(chǎn)
C．對國有企業(yè)進(jìn)行評估增值的房產(chǎn)
D．因?yàn)閲医ㄔO(shè)需要而被依法征用的房產(chǎn)
【答案】CD
【解析】轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，包括中外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人，應(yīng)繳納土地增值稅。AB屬于應(yīng)納土地增值稅的情況；CD屬于免征土地增值稅的情況。
【例題】2004年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本合計(jì)為4800萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，銷售商品房繳納有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。
A．2256.5萬元
B．2445.5萬元
C．3070.5萬元
D．3080.5萬元
【答案】B
【解析】銷售收入＝14000（萬元），
扣除項(xiàng)目合計(jì)＝土地使用權(quán)費(fèi)及開發(fā)成本4800 +房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4800×10％+相關(guān)稅金770+加計(jì)扣除費(fèi)用4800×20％＝4800+480+770+960=7010（萬元），
土地增值額＝14000-7010＝6990（萬元），
增值額與扣除項(xiàng)目比例＝6990/7010＝99.71％< 100%，
土地增值稅額＝6990×40％-7010×5％＝2445.50（萬元）。

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