【知識點】土地增值稅稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率。

【建議】記憶土地增值稅的稅率表。

二、應稅收入的確定

納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，包括轉讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

非貨幣收入要折合貨幣金額計入收入總額。

三、扣除項目的確定

(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產(chǎn)轉讓)

包括地價款和取得土地使用權時按國家規(guī)定繳納的有關費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉讓)

包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉讓)

1.納稅人能按轉讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)

上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息、超標利息及罰息不得扣除。

2.納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無借款的情況)：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=[(一)+(二)]×10%以內(nèi)

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

4.土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應調(diào)整至財務費用中計算扣除。

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