三、案例分析題（共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）
案例分析題（一）
某房地產(chǎn)開發(fā)公司承接了某住宅開發(fā)項(xiàng)目，征地5600平方米。經(jīng)市場調(diào)查該地區(qū)住宅平均售價(jià)可達(dá)3000元/平方米，該公司計(jì)劃獲利220萬元。已知開發(fā)項(xiàng)目的主要開發(fā)費(fèi)用為：征地補(bǔ)償費(fèi)為270萬元；前期工程費(fèi)為40.52萬元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為280.54萬元；建安工程費(fèi)為650元/平方米；配套設(shè)施費(fèi)為112.60萬元×營管理費(fèi)為58.12萬元；銷售費(fèi)用為170元/平方米。假設(shè)在本項(xiàng)目中，除了建安工程費(fèi)和銷售費(fèi)用外，其余都作為固定成本。
根據(jù)題意，回答下列問題：
81. 該項(xiàng)目的可變成本為（）元/平方米。
A.820
B.1015.24
C.1125.78
D.1295.78
[答案]A
[解析]變動(dòng)成本的概念。書132頁。
82. 該項(xiàng)目的保本開發(fā)面積是（）平方米。
A.3499.40
B.499.40
C.3494.40
D.3999.40
[答案]C
[解析]盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。書第133-134頁。
83. 實(shí)現(xiàn)利潤220萬元的開發(fā)面積是（）平方米。
A.5503.58
B.4503.58
C.5600
D.3503.58
[答案]B
[解析]盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。書第133-134頁。
84. 盈虧平衡分析中的盈虧平衡點(diǎn)可以用（）表示。
A.銷售量
B.銷售額
C.利潤率
D.生產(chǎn)能力利用率
[答案]ABD
[解析]盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。書第133-134頁。
案例分析題（二）
某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為500元/㎡，建筑安裝工程費(fèi)為2 500元/㎡，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)為300元/㎡。該項(xiàng)目營銷方案部分內(nèi)容如下
（1）前言。（2）市場分析。（3）銷售目標(biāo)和進(jìn)度計(jì)劃。（4）銷售價(jià)格確定：以市場價(jià)格為主。（5）銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分。（6）促銷安排：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開盤信息;開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請(qǐng)有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加;對(duì)開盤當(dāng)天前十名購房者給予1 00元/㎡的價(jià)格優(yōu)惠。
85. 在該項(xiàng)目市場分析中，應(yīng)注重（）。
A.當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模
B.潛在消費(fèi)者需求傾向
C.本項(xiàng)目的成本分析
D.項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和威脅
[答案]ACD
[解析]房地產(chǎn)銷售渠道選擇的影響因素。書第191頁。
86. 該項(xiàng)目采用的銷售渠道為（）。
A.直接渠道、參與代理
B.間接渠道、共同代理
C.間接渠道、參與代理
D.直接渠道、共同代理
[答案]B
[解析]房地產(chǎn)銷售渠道的概念。書第190頁。
商品房銷售代理的特點(diǎn)。書第192頁。
87. 若該項(xiàng)目預(yù)期成本利潤率為25%，銷售稅費(fèi)率為12%，則按照成本加成定價(jià)法確定的價(jià)格應(yīng)為（）元/㎡。
A.3977
B.4261
C.4620
D.4688
[答案]D
[解析]房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。書第195-196頁。
88. 該項(xiàng)目營銷方案采用的促銷方式有（）。
A.廣告
B.人員推銷
C.營業(yè)推廣
D.公共關(guān)系推廣
[答案]AC
[解析]房地產(chǎn)促銷的方式。書第199頁。
案例分析題（三）
采用市場法評(píng)估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價(jià)值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實(shí)例。該可比實(shí)例的成交價(jià)格為5000元／m2，成交日期為2010年8月1日。同類住宅2010年8月至9月的市場價(jià)格月環(huán)比分別下降2％和5％。住宅所處樓層每高一層，價(jià)格高1％。
89. 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的條件有（）。
A.與被估價(jià)住宅的面積相同
B.與被估價(jià)住宅的年齡相同
C.成交日期應(yīng)接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D.成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格
[答案]CD
[解析]可比實(shí)例的選取。書第212頁。
90. 對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正和調(diào)整，應(yīng)包括（）。
A.交易情況修t
B.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
C.交易日期調(diào)整
D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整
[答案]ACD
[解析]市場法的操作步驟。書第211頁。
91. 該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過交易日期調(diào)整后的價(jià)格為（）元／m2。
A.4655.00
B.4750.00
C.4900.00
D.5000.00
[答案]A
[解析]市場狀況調(diào)整。書第213-214頁。
92. 該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過樓層調(diào)整后的價(jià)格為（）元／m2。
A.4851.50
B.4852.95
C.5100.50
D.5151.51
[答案]B
[解析]房地產(chǎn)狀況調(diào)整。書第214-215頁。
案例分析題（四）
某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬選擇一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)其投資建設(shè)的某高檔住宅區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)，該公司需要考慮如下問題。
93. 《物業(yè)管理?xiàng)l例》鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，因而該房地產(chǎn)開發(fā)公司可采取的招投標(biāo)方式主要有（）。
A.公開
B.協(xié)商
C.邀請(qǐng)
D.掛牌
[答案]AC
[解析]物業(yè)管理招投標(biāo)的方式。書第250頁。
94. 該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該遵循（）原則，進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)。
A.公開原則
B.公平原則
C.公正原則
D.誠實(shí)信用原則
E.協(xié)商一致原則
[答案]ABCD
[解析]物業(yè)管理招投標(biāo)的原則。書第249-250頁。
95. 該房地產(chǎn)開發(fā)公司擬選聘具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理，則投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊(cè)資本應(yīng)該為人民幣（）萬元以上。
A. 1000
B.800
C.500
D.300
E.200
[答案]C
[解析]一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件。書第247頁。
96. 該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)負(fù)責(zé)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的（）。
A.2/5
B.3/5
C.2/3
D.1/3
E.1/2
[答案]C
[解析]物業(yè)管理招標(biāo)的程序。書第251-252頁。
97. 該房地產(chǎn)開發(fā)公司已確定中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，該合同的有效期為（）。
A.自簽訂之日起，到前期物業(yè)服務(wù)期滿為止
B.自簽訂之日起，到業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)為止。
C.自簽訂之日起，到業(yè)主委員會(huì)宣布成立為止
D.自簽訂之日起，兩年內(nèi)。
[答案]B
[解析]物業(yè)服務(wù)合同的種類。書第255-256頁。
案例分析題（五）
王某決定于2009年11月購買一套普通住房自住，經(jīng)估價(jià)該住房市場價(jià)格為300萬元。
98. 王某投保火災(zāi)保險(xiǎn)，其保險(xiǎn)金額是（）萬元。
A. 200
B.250
C.300
D.350
[答案]C
[解析]房地產(chǎn)保險(xiǎn)的賠償原則。書第288頁。
99. 假設(shè)王某購得房屋后，分別向甲、乙兩個(gè)保險(xiǎn)公司投保該房屋的火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額分別為192萬元和168萬元。若發(fā)生火災(zāi)，甲保險(xiǎn)公司賠償額度為（）萬元。
A.140
B.150
C.160
D.168
[答案]C
[解析]房地產(chǎn)重復(fù)保險(xiǎn)的損失賠償計(jì)算。書第288-289頁。
100. 王某住房公積金賬戶上的資金除了用于購買自住住房，還能用于（）。
A.建造自住住房
B.翻建自住住房
C.大修自住住房
D.購買房地產(chǎn)債券或股票
[答案]ABC
[解析]公積金個(gè)人住房貸款的含義。書第280-281頁。

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