第二節 國有建設用地使用權劃撥和有償使用
　　一. 國有建設用地使用權劃撥
　　(一) 國有建設用地使用權劃撥范圍
　　國家機關用地和軍事用地
　　城市基礎設施用地和公益事業用地
　　國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地
　　法律、行政法規規定的其他用地
　　(二) 國有建設用地使用權劃撥程序
　　申請 審批撥地 發證
　　(三) 劃撥國有建設用地使用權的管理
　　劃撥土地轉讓、出租、抵押的條件
　　土地使用者為公司、企業、經濟組織和個人
　　有國有土地使用證
　　具有地上建筑物的合法的產權證明
　　劃撥土地轉讓﹡
　　受讓方辦理土地出讓手續，繳納出讓金
　　不辦理出讓手續，轉讓方將所獲收益中的土地收益上繳國家
　　劃撥土地出租
　　劃撥土地地上物出租的，應將租金中所含的土地收益上繳國家
　　劃撥土地抵押
　　房地產抵押的，抵押金額不應包括土地價格
　　因抵押權實現造成土地使用權轉移的，辦理出讓手續并補交地價
　　凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理
　　二.國有建設用地使用權出讓
　　(一)國有建設用地使用權出讓方式和特征
　　1.出讓方式
　　招標,拍賣,掛牌,協議等方式.
　　2.出讓特征
　　土地出讓是國家壟斷行為(只有國有土地才能出讓)
　　出讓使用權有使用期限
　　使用權出讓是有償的——土地使用權出讓金
　　建設用地使用權可分別設定——地表、地上、地下分設
　　土地使用者權利范圍有限——地下資源、埋藏物與市政公用設施權屬另立
　　【例題1·單選題】【2007年真題】某公司3 年前以法定出讓年限取得一宗商業用途上地的使用權，然后建成灑店轉讓。現該酒店的土地使用權年限不高于(　)年。
　　A.37
　　B.40
　　C.47
　　D.50
　　【答案】A
　　【解析】注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年
　　【例題2·單選題】【2006年真題】在出讓土地使用權年限為50年的土地上，不允許的單體建設項目是(　)。
　　A.公寓
　　B.寫字樓
　　C.工業廠房
　　D.酒店
　　【答案】D
　　【解析】期限可短于但不得高出法定年限
　　【例題3·多選題】【2005年真題】下列建設項目，其土地使用權出讓的年限是50年的有(　)
　　A.住宅
　　B.貨運汽車生產車間
　　C.大型歌舞廳
　　D.酒店
　　E.民辦學校
　　【答案】BE
　　(二)國有建設用地使用權出讓金
　　指通過出讓方式取得土地使用權的受讓者，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發成本及有關費用
　　在簽訂出讓合同后60日內支付
　　(三)招標拍賣和掛牌出讓方式及程序
　　1.一般規定
　　編制出讓文件
　　發布出讓公告
　　出讓公告的內容
　　出讓底價的確定
　　資格審查
　　2. 三種出讓各自的程序
　　(1)招標出讓的程序
　　送達投標書
　　開標
　　評標
　　中標
　　簽訂成交確訂書
　　簽訂出讓合同
　　公布出讓結果
　　辦理土地使用權證書
　　【重點與難點】
　　投標人不得少于3個，如果少于3人，出讓人應當終止招標活動
　　【例題·單選題】【2007年真題】土地使用權出讓招標公告的內容一般不包括(　)。
　　A.投標人的名稱和地址
　　B.投標人的資格要求
　　C.投標保證金
　　D.確定中標人的標準和方法
　　【答案】A
　　【解析】用常識即可決斷，發招標公告時并不知道誰會來投標
　　(2)拍賣出讓程序
　　主持人點算競買人
　　主持人介紹拍賣宗地的情況
　　主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度，并明確有無底價
　　主持人報出起叫價
　　競買人舉牌應價或報價
　　主持人確認該應價后繼續競價
　　主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，落槌成交
　　主持人宣布應價者為競得人
　　簽訂成交確訂書
　　簽訂出讓合同
　　公布出讓結果
　　辦理土地使用權證書
　　【重點與難點】
　　在拍賣中，競買人的應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣。
　　(3)掛牌出讓程序
　　在掛牌起始日，出讓人將宗地的情況在土地交易所掛牌公布，時間不少于10個工作日
　　符合條件的競買人填寫報價單報價
　　出讓人確認該報價后，更新顯示的掛牌價格
　　出讓人在掛牌截止時間確定競得人
　　掛牌截至應當由掛牌主持人主持確定
　　簽訂成交確訂書
　　簽訂出讓合同
　　公布出讓結果
　　辦理土地使用權證書
　　3.建設用地使用權的受讓
　　簽訂成交確認書
　　簽訂《建設用地使用權出讓合同》
　　公布出讓結果
　　領取建設用地使用權證書

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