(四)協議出讓及程序
　　1.協議出讓組織實施管理
　　2006年出臺<規范>,要求建立協議出讓中的重大事項集體決策制度.
　　2. 協議出讓范圍
　　3.協議出讓類型
　　(1)政府供地(2)原劃撥承租建設用地使用權人申請辦理協議出讓(3)劃撥用地使用權轉讓申請辦理協議出讓(4)出讓用地使用權改變用途協議出讓(5)續期協議出讓
　　4.協議出讓價
　　不得低于新增用地有償使用費,征地補償費及有關稅費之和,不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%.
　　5.協議出讓程序
　　① 擬定并批準協議出讓價
　　② 市、縣國土部門編制土地使用權出讓計劃，報同級政府批準后，向社會公布
　　③ 申請人向土管部門提出意向用地申請，政府接受申請時間不少于30日
　　④ 市、縣政府國土部門制定協議出讓土地方案，并確定協議出讓底價
　　⑤ 市、縣國土部門與意向申請人協商一致，簽訂出讓合同
　　⑥ 合同簽訂7日內，向社會公布出讓結果，公布時間不得少于15日
　　⑦ 受讓方支付全部出讓金后，辦理土地使用權登記，領取國有土地使用證
　　【例題·多選題】【2005年真題】下列關于土地使用權協議出讓價的說法中，正確的是(　)
　　A.土地使用權協議出讓的價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)費用以及按照國家規定應繳納的有關稅費之和
　　B.土地使用權協議出讓的價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)費用之和
　　C.有基準地價的地區，協議出讓價不得低于出讓地塊所在級別基準地價
　　D.有基準地價的地區，協議出讓價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%
　　E.有基準地價的地區，協議出讓價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的50%
　　【答案】AD
　　【新增內容】
　　協議出讓過程中，有下列行為之一，對負責人員給予行政處分：
　　不按照規定公布建設用地使用權出讓計劃或者協議出讓結果的
　　確定出讓底價時未經集體決定的
　　泄漏出讓底價的
　　低于協議出讓價出讓建設用地使用權的
　　減免建設用地使用權出讓金的
　　(五)協議出讓于招標拍賣掛牌區別
　　(1) 使用范圍(2)出讓金形成方式(3)價確定的原則
　　(六)國有建設用地使用權出讓合同
　　1. 出讓合同的概念
　　指土地出讓方(國家)與受讓方之間就國有土地使用權出讓達成的權利義務關系的協議
　　由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂
　　2 .出讓合同的特征
　　是出讓雙方當事人之間權利義務關系的協議
　　出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門
　　受讓方一般為境內外公司組織與個人
　　出讓合同對轉讓合同起著制約作用
　　3. 出讓合同的內容
　　土地狀況
　　土地用途及使用年限
　　建設規劃設計條件
　　動工開發期限
　　出讓金額及支付方式
　　開發進度與分期投資額度
　　違約責任
　　其他條款
　　【例題·單選題】【2007年真題】《 物權法》 規定的建設用地使用權出讓合同的內容不包括(　)。
　　A.土地使用期限
　　B.土地用途
　　C.動工開發建設期限
　　D.土地界址、面積
　　【答案】C
　　4.出讓雙方的權利義務
　　出讓方權利義務
　　對方違約，出讓方可解除合同并請求違約賠償
　　對未按合同規定的期限和條件開發利用土地，可以罰款直至收回土地
　　應向受讓方提供達到合同規定條件的場地與資料
　　受讓方權利義務
　　對方違約，受讓方可解除合同并請求違約賠償
　　可辦理土地登記，領取土地使用證
　　可按規劃要求開發利用土地
　　5.出讓合同的變更和解除
　　變更——較為多見的是改變土地用途
　　應取得土地管理部門和規劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，并相應調整土地使用權出讓金
　　解除——多見于雙方違約或土地管理部門收回土地
　　【例題·單選題】【2005年真題】土地使用者經出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門意，改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途，(　)。
　　A.其土地使用權出讓金隨之相應調整
　　B.新用途的土地使用權出讓金大于原用途的土地使用權出讓金的，土地使用權出讓金可做相應調整
　　C.新用途的土地使用權出讓金小于原用途的土地使用權出讓金的，土地使用權出讓金不做調整
　　D.其土地使用權出讓金由出讓方和受讓方協商確定
　　【答案】A
　　【解析】不是可做可不做，而是必須做調整
　　三.國有建設用地租賃
　　(一)國有建設用地租賃范圍
　　適用范圍
　　國家將土地租給使用者，由使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為
　　是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式
　　(二)租賃方式
　　招標
　　拍賣
　　協議
　　(三)租賃期限
　　短期租賃
　　年限不超過5年
　　長期租賃
　　5年以上，法定出讓年限以下
　　(四)租賃合同
　　租賃期六個月以上的應當由市、縣土地管理部門簽訂合同
　　(五)承租土地的轉租、轉讓或抵押
　　轉租
　　承租土地使用權仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地他項權利
　　轉讓
　　承租土地使用權由第三人取得，原承租人脫離合同關系
　　抵押
　　地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權隨之抵押
　　抵押權實現時租賃合同同時轉讓
　　(六)承租土地使用權的收回
　　國家因公共利益需要收回，給承租人以補償
　　承租人的某些違約情況下，國家可解除合同收回
　　承租土地使用權期滿未續期的，無償收回
　　四.建設用地使用權作價出資或入股
　　(一)出資或授權經營使用范圍
　　以國有土地使用權作價，作為出資投入新設企業
　　土地使用權由新設企業持有
　　(二)報批程序
　　提出申請-擬定土地資產處置方案-初審-備案-變更登記

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