第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量
　　一、出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量
　　(一)出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入
　　主要表現(xiàn)在銷售收入上
　　(二)出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出
　　1.土地成本。2。開發(fā)成本。3。開發(fā)費(fèi)用。4。銷售稅費(fèi)
　　二、經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量
　　(一)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入
　　租金收益、自營(yíng)收入、房地產(chǎn)增值等
　　(二)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出
　　1。固定資產(chǎn)投資。 2。經(jīng)營(yíng)成本。
　　三、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量
　　流入：與經(jīng)營(yíng)型類似 流出：購(gòu)買房地產(chǎn)的投資及在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成本。
　　第四節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表
　　一、現(xiàn)金流量表
　　(一)現(xiàn)金流量表的類型
　　項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 ;項(xiàng)目資本現(xiàn)金流量表;投資各方現(xiàn)金流量表
　　(二)現(xiàn)金流量表的編制
　　二、資金來(lái)源與運(yùn)用表
　　三、損益表
　　四、資產(chǎn)負(fù)債表
　　五、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的輔助報(bào)表
　　補(bǔ)充：估算現(xiàn)金流的原則
　　□ 以增量現(xiàn)金流為基礎(chǔ)
　　■ 將投資項(xiàng)目實(shí)施與不實(shí)施進(jìn)行比較
　　□ 沉沒成本不應(yīng)該考慮
　　■ 沉沒成本是指過(guò)去已經(jīng)發(fā)生的成本，無(wú)論項(xiàng)目上不上均已支付的費(fèi)用
　　□ 機(jī)會(huì)成本應(yīng)視為現(xiàn)金流出
　　■ 如對(duì)舊房屋的改造中有了其它的用途，應(yīng)將清理變現(xiàn)額視為現(xiàn)金流出
　　□ 考慮間接影響
　　■ 如新建旅館會(huì)使原有旅館每年利潤(rùn)下降，應(yīng)列入新建旅館項(xiàng)目的現(xiàn)金流出量之中
　　使用現(xiàn)金流評(píng)估投資項(xiàng)目的原因(與利潤(rùn)指標(biāo)相比)
　　□ 現(xiàn)金流量與利潤(rùn)的差別實(shí)質(zhì)
　　■ 現(xiàn)金流量為收付實(shí)現(xiàn)制
　　■ 利潤(rùn)為權(quán)益發(fā)生制
　　□ 現(xiàn)金流與利潤(rùn)區(qū)別的主要項(xiàng)目
　　■ 固定資產(chǎn)購(gòu)建費(fèi)用
　　■ 折舊
　　■ 經(jīng)營(yíng)期欠款和尚未支付款項(xiàng)
　　■ 固定資產(chǎn)配套的流動(dòng)資金投入
　　■ 現(xiàn)金流確認(rèn)客觀，而利潤(rùn)依賴于會(huì)計(jì)程序的選擇
　　□ 采用現(xiàn)金流量的優(yōu)點(diǎn)
　　■ 考慮資金的時(shí)間價(jià)值，評(píng)估更具客觀性
　　■ 現(xiàn)金流量可以反應(yīng)過(guò)程，而利潤(rùn)只反應(yīng)結(jié)果
　　現(xiàn)金流的分類
　　□ 初始投資現(xiàn)金流量(三項(xiàng))
　　■ 固定資產(chǎn)購(gòu)建費(fèi)用
　　■ 相應(yīng)流動(dòng)資金投入
　　■ 更新固定資產(chǎn)凈殘值收入
　　□ 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量
　　■ 稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流×(1-T)+D.T=凈利+折舊
　　□ D――折舊
　　□ T――所得稅率
　　□ 終結(jié)現(xiàn)金流量
　　■ 凈殘值收入
　　■ 流動(dòng)資金收回
　　現(xiàn)金流量表
　　□ 現(xiàn)金流量表
　　■ 只計(jì)算現(xiàn)金收支，不計(jì)算非現(xiàn)金收支(折舊、攤銷等)
　　□ 現(xiàn)金流量表的作用
　　■ 了解企業(yè)現(xiàn)金的來(lái)龍去脈
　　■ 反映企業(yè)的理財(cái)政策
　　■ 幫助投資者預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)發(fā)展?jié)摿?
　　■ 作為計(jì)算內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等指標(biāo)的依據(jù)
　　□ 現(xiàn)金凈增加額的組成
　　■ 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
　　■ 投資活動(dòng)
　　■ 籌資活動(dòng)
　　□ 凈現(xiàn)金流量
　　■ 現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出
　　□ 分類
　　■ 全部投資現(xiàn)金流量表
　　■ 自有資金現(xiàn)金流量表

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