第五章　房地產投資項目經濟評價
　　節 房地產投資概述
　　一、投資的概念和類型
　　(一)投資概念
　　以獲取未來收益為目的，投放一定資金，以經營事業的行為。
　　(二)投資類別
　　直接投資&間接投資
　　二、房地產投資的含義和形成
　　(一)房地產投資的含義
　　以營利為目的，將資金投放到房地產開發經營活動的行為。
　　(二)房地產投資的形成
　　1。房地產直接投資 比如參與開發經營，或投資置業
　　2。房地產間接投資 比如購買股票、債券等
　　三、房地產投資的特點
　　1，多樣性。2，復雜性。3，附加性。4，差異性。5，個別性。6，綜合性。7，風險性。8，專業性。
　　四、房地產投資的構成
　　(一)房地產投資的主體構成
　　國家、企業、個人
　　(二)房地產投資的資金構成
　　1，企業自有資金。2，預售收入。3，信貸融資。4，債券融資。5，利用外資。6，財政資金。
　　第二節 資金的時間價值及等值計算
　　一、資金時間價值的含義與原因
　　□ 資金時間價值的含義
　　■ 資金發生的時間不同而使資金的價值不同
　　■ 利息、利率是資金時間價值的體現
　　□ 資金具有時間價值的原因
　　■ 通貨膨脹
　　□ 等量的錢現在的比以后的值錢，貨幣有通貨膨脹的可能
　　■ 承擔風險
　　□ 得到同樣的貨幣，要承擔時間風險，且具有多種不確定因素
　　■ 貨幣增值
　　□ 貨幣有在一定時間內通過某些經濟活動產生增值的可能
　　二、現金流量圖和現金流量
　　□ 現金流量
　　■ 由于投資項目實施而引起現金收支的改變量
　　□ 現金流入量
　　■ 現金收入增加或現金支出減少
　　□ 現金流出量
　　■ 現金支出的增加或現金收入的減少
　　□ 凈現金流量
　　■ 現金流入量與現金流出量之差
　　□ 一條向右的帶箭頭的線代表時間軸
　　□ 上面的點代表時間點，起點為0
　　□ 向上的箭頭表示現金流入，向下的箭頭代表現金流出
　　□ 箭頭的長短與資金量值成正比
　　
　　用現金流量圖表示的資金的時間價值

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