第五節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法
　　一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系
　　盈利能力指標(biāo)：靜態(tài)、報(bào)考
　　清償能力指標(biāo)
　　二、報(bào)考盈利性指標(biāo)及計(jì)算
　　(一)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
　　□ 概念：凈現(xiàn)值是指開發(fā)項(xiàng)目在投資活動(dòng)有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先規(guī)定的折現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率，折算到開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施開始的基準(zhǔn)年的代數(shù)和(NPV)
　　□ 實(shí)質(zhì)：
　　■ (F～P)(A～P)
　　□ 項(xiàng)目判定標(biāo)準(zhǔn)
　　■ NPV≥0，說明方案正好達(dá)到預(yù)定的投資收益水平，或者尚有盈余，項(xiàng)目可以接受
　　■ NPV<0，說明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受
　　■ 多方案比較時(shí)，選擇NPV較大的項(xiàng)目
　　凈現(xiàn)值法的優(yōu)缺點(diǎn)
　　□ 優(yōu)點(diǎn)
　　■ 考慮了資金的時(shí)間價(jià)值
　　■ 可以反應(yīng)出項(xiàng)目盈虧的數(shù)額大小
　　□ 缺點(diǎn)
　　■ 凈現(xiàn)值的計(jì)算依賴于折現(xiàn)率，折現(xiàn)率的大小主要取決于籌資成本，因此可能獲利高卻由于籌資成本高而使凈現(xiàn)值小
　　■ 凈現(xiàn)值的大小與項(xiàng)目的規(guī)模有關(guān)，不能反應(yīng)投資效率的高低
　　(二)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
　　□ 概念：使投資方案各年現(xiàn)金流入量的總現(xiàn)值與各年現(xiàn)金流出量的總現(xiàn)值相等的折現(xiàn)率(NPV=0時(shí)的折現(xiàn)率)
　　□ 實(shí)質(zhì)：
　　■ 反應(yīng)項(xiàng)目的盈利能力
　　□ 判斷標(biāo)準(zhǔn)
　　■ 如果該收益能力大于等于基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，表明項(xiàng)目可接受，如小于基準(zhǔn)收益率，則方案不可接受
　　內(nèi)部收益率的計(jì)算方法
　　□ 內(nèi)部收益率函數(shù)是減函數(shù)
　　■ r1時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV1>0，則IRR一定比r1大
　　■ r2時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV2<0，則IRR一定比r2小
　　□ 計(jì)算方法
　　■ 試算法
　　■ 插值法
　　□ r1時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV1>0
　　□ r2時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV2<0
　　■ 查表法
　　【例題1·單選題】【典型例題】
　　某建設(shè)項(xiàng)目，當(dāng)r1=12%時(shí)，凈現(xiàn)值為860萬(wàn)元，當(dāng)r2=18%時(shí)，凈現(xiàn)值為-600，基準(zhǔn)收益率為10%，則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率應(yīng)(　)
　　A.在12%和10%之間
　　B.小于12%
　　C.在12%和18%之間
　　D.大于18%
　　【答案】C
　　【解析】r1時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV1>0，則IRR一定比r1大，r2時(shí)，凈現(xiàn)值為NPV2<0，則IRR一定比r2小
　　【例題2·單選題】【典型例題】
　　某建設(shè)項(xiàng)目，當(dāng)r1=20%時(shí)，凈現(xiàn)值為78.70萬(wàn)元，當(dāng)r2=30%時(shí)，凈現(xiàn)值為-60.54萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為(　)
　　A.25.65% 　　
　　B.24.42%
　　C.22.46%　 　
　　D.18.65%
　　【答案】A
　　內(nèi)部收益率的優(yōu)缺點(diǎn)
　　□ 優(yōu)點(diǎn)
　　■ 考慮了資金的時(shí)間價(jià)值
　　■ 不需要首先確定所要求的報(bào)酬率
　　■ 反映投資效率高低(盈利能力)
　　□ 缺點(diǎn)
　　■ 不能反映獲利數(shù)額
　　■ 計(jì)算極為復(fù)雜
　　■ 有可能出現(xiàn)多解或無解的情況，會(huì)失效
　　【難點(diǎn)】?jī)衄F(xiàn)值NPV與內(nèi)部收益率IRR的比較
　　□ 區(qū)別
　　■ 經(jīng)濟(jì)意義不同
　　□ NPV表示投資增加或減少的現(xiàn)值，IRR表示項(xiàng)目?jī)?nèi)在的利潤(rùn)率
　　■ 方法不同
　　□ NPV首先要求確定折現(xiàn)率，IRR不需要
　　■ 結(jié)論不同
　　□ 互斥方案有時(shí)結(jié)論不同
　　□ 原因
　　■ 項(xiàng)目投資規(guī)模不同
　　■ 對(duì)投資利潤(rùn)率的假定不同
　　【例題·單選題】【2009年真題】
　　采用內(nèi)部收益率作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資評(píng)估的指標(biāo)，其主要優(yōu)點(diǎn)是(　)。
　　A.考慮了基準(zhǔn)收益率
　　B.能顯示投資回收期的長(zhǎng)短
　　C.能在一定程度上反映投資效率高低
　　D.計(jì)算過程簡(jiǎn)單
　　【答案】C

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