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2012年中級經濟師考試房地產專業講義:第五章

2012年3月3日來源:233網校網校課程 在線題庫評論
  (三)報考投資回收期
  □ 實質
  ■ 是考慮了資金時間價值的回收期
  ■ 與靜態投資回收期的區別在于要折現
  □ 判定標準
  ■ 小于基準報考投資回收期可以接受
  □ 計算方法
  ■ 定性-用不等式確定范圍
  ■ 定量-用公式計算出數字 P=(累計凈現金流量折現值出現正值的期數-1)+上期累計凈現金流量折現值得值/當期凈現金流量折現值
  【重點難點】靜態投資回收期與報考投資回收期的關系
  □ 不折現,發生在每一時點上的錢的價值量是一樣的
  □ 折現,則越向后錢越不值錢,要用越不值錢的錢來回收發生在初始的投資,需要的時間越長
  □ 所以同一項目的報考投資回收期一定大于靜態投資回收期
  □ 折現率越大,則兩者之間的差距越大
  【例題·單選題】【2008年真題】
  考慮資金時間價值所計算出的報考投資回收期與不考慮資金時間價值所計算出的靜態投資回收期相比,靜態投資回收期( )。
  A.總比報考投資回收期長
  D.有時比報考投資回收期長
  C.總比報考投資回收期短
  D.與報考投資回收期相等
  【答案】C
  【解析】靜態投資回收期與報考投資回收期的關系
  【補充理解】五指標的分類
  □ 盈利能力指標
  ■ 投資利潤率
  ■ 內部收益率
  □ 盈利額指標
  ■ 利潤(在投資分析上一般不用)
  ■ 凈現值
  □ 時間指標
  ■ 靜態投資回收期
  ■ 報考投資加收期
  三、靜態盈利性指標及計算
  (一)成本利潤率
  RPC=(GDV項目總開發價值-TDC開發建設成本)/TDC
  (二)投資利潤率
  □ 項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額與項目總投資的比率
  □ 考查項目的盈利能力
  □ 投資利潤率越高越好。大于利潤率標準,項目可以接受
  □ 優點
  ■ 經濟意義易于理解,與會計相通
  ■ 使用簡單、方便
  ■ 考慮了壽命期內所有年份的收益情況
  □ 缺點
  ■ 沒有考慮資金的時間價值
  ■ 會計上的概念,不能真正反映投資報酬率的高低
  (三)資本金利潤率
  資本金利潤率=年利潤總額或平均利潤總額/資本金
  (四)資本金凈利潤率
  資本金凈利潤率=稅后總額或平均稅后利潤總額/資本金
  (五) 靜態投資回收期
  □ 指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間,用于衡量投資項目初始投資回收速度
  □ 小于基準投資回收期,項目可以接受
  □ 優點
  ■ 簡單、方便
  □ 計算簡單
  □ 只需確定項目前幾年的現金流,不必確定整個壽命期所有年份的現金流
  □ 不用確定折現率
  ■ 經濟意義易于理解
  ■ 在一定意義上考慮了投資風險因素
  □ 缺點
  ■ 沒有考慮資金時間價值
  ■ 不考慮投資回收期以外各年的現金流,不利于對項目進行整體評估
  ■ 投資回收期標準的確定主要依賴決策者對風險的態度
  四、清償性指標及計算
  (一)借款償還期
  P 137 公式 5-40
  (二)利息備付率
  R=稅息前利潤/當期應付利息
  (三)償債備付率
  R `=可用還本付息的資金/當期應還本付息額
  (四)財務比率
  1。資產負債率=期末負債總額/期末資產總額
  2。流動比率=流動資產總額/流動資產負債
  3。速動比率=流動資產總額-存貨/流動負債總額

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責編:zlj評論
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