第五節 房地產開發項目質量管理
　　一、房地產開發項目質量管理概述
　　(一)房地產開發項目質量的概念和構成
　　概念：國家現行的法律、法規、技術標準和設計文件以及房地產建設項目合同中對項目安全、使用、經濟、美觀等特性的綜合要求
　　體現
　　可用性
　　可靠性
　　經濟性
　　環境協調
　　業主要求的其他特殊功能
　　內容：工程實物質量
　　工序質量
　　分項工程質量
　　分部工程質量
　　管理過程質量
　　技術、組織工作的水平和完善程度
　　(二)房地產開發項目的全面質量管理的基本觀點
　　全面質量管理(三全)
　　全過程
　　全員
　　全方位
　　基本觀點
　　質量的觀點
　　以預防為主的觀點
　　為用戶服務的觀點
　　一切用數據說話
　　【例題·單選題】【2007年真題】全面質量管理的基本觀點包括：質量的觀點，以()為主的觀點，為用戶服務的觀點和一切用數據說話。
　　A.控制
　　B.預防
　　C.經濟效益
　　D.激勵
　　【答案】B
　　(三)全面質量管理程序(PDCA)
　　計劃
　　編制項目質量計劃，明確終產品和中間產出物應符合的質量要求
　　執行
　　檢查
　　處理
　　預防
　　糾偏-返工
　　二、項目質量計劃

階段	文件	主要內容
決策階段	質量策劃書	①質量策劃目的 ②主要人員職責 ③人力、物力等資源管理 ④質量控制過程及控制程序 ⑤測量、分析和改進
設計階段	設計任務書	①根據總功能目標提出具體的質量要求 ②各部門提出對規劃及建筑等方面的質量要求
施工階段	施工組織設計 施工項目管理實施規劃文件	①工程特點及施工條件分析 ②質量目標與分解目標 ③質量管理組織機構、人員及資源配置計劃 ④施工技術方案、施工程序 ⑤材料設備質量管理及控制措施 ⑥工程檢測項目計劃及方法⑦施工質量控制點的設置

　　三、質量控制
　　(一)質量控制特點
　　全面性
　　對項目的實體質量、功能、使用價值等全面控制
　　影響工程質量的各個階段、各個環節和各個步驟進行控制
　　及時性與主動性
　　標準的報考性
　　應針對不同的產品、時段及質量要求進行
　　連續性和相關性
　　各個階段控制連續
　　(二)設計與施工階段質量控制措施

階段	主要措施
設計階段	①分階段進行審查 ②委托專家審查 ③多方案對比選擇 ④對設計工作質量進行檢查　　 設計是否完整并被施工單位理解　　 設計是否符合規范要求
施工階段	審核有關技術文件、報告或報表（10項） 現場質量監督檢查（6項） 現場質量檢驗（3種方法）－目測法、工具測量法、試驗法

　　四、質量驗收
　　檢驗批驗收
　　由監理工程師組織施工單位專業質量負責人進行驗收
　　分項工程驗收
　　由監理工程師組織施工單位專業質量負責人進行驗收
　　分部工程驗收
　　由總監理工程師組織施工單位項目負責人、技術、質量負責人進行驗收
　　地基與基礎、主體結構分部工程驗收，勘察、設計單位項目負責人也應參加
　　單位工程驗收
　　施工單位自檢，并向建設單位提交工程驗收報告
　　由建設單位組織施工、設計、監理單位驗收
　　驗收合格，向建設行政主管部門備案
　　【例題·單選題】【2006年真題】房地產開發項目建設完成后應進行竣工驗收，由(　)遞交竣工報告。
　　A.施工單位向開發商
　　B.開發商向質量監督站
　　C.工程監理機構向開發商
　　D.施工單位向質量監督站
　　【答案】A

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