第三節 房地產估價的收益法
　　一、收益法概述
　　概念：是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。(收益價格)
　　實質：
　　資金時間價值換算中的年值換算為現值(A～P)、終值折算為現值(F～P)
　　
　　適用對象
　　適用對象是有收益或具有潛在收益的房地產
　　房地產價值的影響因素(收益法的角度)
　　未來凈收益的大小
　　獲得凈收益期限的長短
　　獲得凈收益的可靠性
　　步驟
　?、?搜集并驗證可用于預測未來凈收益的有關數據資料
　　⑵ 預測被估價房地產的未來凈收益
　?、?求取報酬率
　?、?選用適宜的收益法公式計算收益價格
　　二、 收益法的公式
　　(一) 一般的公式
　　實質
　　F～P并求代數和
　　
　　(二)收益年限有限年且其他因素不變的公式
　　實質
　　
　　前提條件：(1)凈收益每年不變為A;(2)報酬率不等于零為Y(當等于零時，V=A×n);(3)收益年限為有限年n。
　　公式的用途：
　　(1)直接計算房地產價格
　　(2)不同年限價格之間的換算
　　(3)比較不同年限價格的高低
　　(4)用于市場法中因期限不同進行的價格調整
　　1、直接計算房地產價格
　　【例題·單選題】【2006年真題】某宗房地產預計其未來年凈收益為100萬元，收益年限為35年，資本化率為10%。該宗房地產的價值為(　)萬元。
　　A.964.4　　　　
　　B.977.9
　　C.1000.0 　　　
　　D.3500.0
　　【答案】A
　　2、不同年限價格之間的換算
　　
　　已知V_無窮，求V50、V70
　　V70=V_無窮×K70
　　V50=V_無窮×K50
　　已知V50,求V_無窮,V40
　　V_無窮=V50/K50
　　V40=V50×K40/K50
　　3、 比較不同年限價格的高低(參見教材256頁)

　　網校輔導>>

　　為幫助參加考試的學員有效備考，2012年考試大經濟師網校，充分利用自身網絡教育優勢，強力推出“2012全國經濟師考試輔導”，學員自付費之日起可不限時間、次數重復點播學習，直到當期考試結束后一周關閉，并可享受24小時權威專家在線答疑服務，機會難得，欲報從速。

　　相關推薦：
　　2011年中級經濟師考試真題答案匯總（網友版）
　　2011年中級經濟師考試考前沖刺攻略
　　2003年-2010年中級經濟師歷年真題匯總
　　注冊免費添加考試應用 章節習題 海量套題全免費體驗！！