(三)收益年限無限年且其他因素不變的公式(永續年值A～P)
　　實質
　　A～P，且永續年值 n～無窮
　　公式
　　P=A/i       V=a/r
　　【例題·單選題】【2006年真題】某人擁有一套住房，若出租，則年租賃凈收入為2萬元。若其擬出售此住房，并要求年收益率為12%時，假設收益年期無限，則此住房的凈銷售收入應為(　)萬元。
　　A.14.58　　　　　　
　　B.15.43
　　C.16.67　　　　　　
　　D.17.32
　　【答案】C
　　(四)凈收益在未來的前若干年有變化的公式
　　條件
　　凈收益在未來的前t(含t)年有變化，在t年以后無變化為A
　　收益年限N為無限
　　報酬率大于零
　　
　　(五)預知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式
　　
　　三 、凈收益的求取
　　1、 凈收益的求取方法分類
　　基于租賃收入測算凈收益-投資法
　　基于營業收入測算凈收益-利潤法
　　租賃收益優先原則
　　對于既有租賃收入又有營業收入的實例，優先通過租賃收入求取收益來估價。
　　2、基于租賃收入測算凈收益
　　凈收益=潛在毛收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用=有效毛收入-運營費用
　　潛在毛收入：假定充分利用無空置情況下可得收入
　　其他收入：租賃保證金或押金的利息收入，以及自動售貨機、投幣電話等收入
　　運營費用：維護房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其它資本或經營的收益
　　有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金損失
　　運營費用與會計上的成本費用的不同之處在于，運營費用不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅(四項)
　　運營費用率=運營費用/有效毛收入
　　3、 基于經營收入測算凈收益
　　基于經營收入的測算與基于租賃收入測算的區別
　　潛在毛收入或有效毛收入變成了經營收入
　　要扣除歸屬于其他資本或經營的收益
　　四、報酬率的求取
　　1、報酬率的實質
　　投資回收與投資回報的區別
　　投資回收-所投入資本的回收，是保本
　　投資回報-投入資本回收后所獲得的額外資金，及報酬或利潤
　　報酬率的實質是=投資回報/所投入的資本
　　報酬率與風險成正相關
　　2、報酬率的求取方法
　　累加法
　　報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠率
　　市場提取法
　　搜集同一市場上三宗以上類似房地產的凈收益與價格資料求取報酬率
　　無限年期r=a/v
　　有限年期-用試算法
　　【例題1·單選題】【2005年真題】在房地產估價時，選取較高資本化率的原因是(　)
　　A.投資風險較大　　　　
　　B.案例利率較低
　　C.收益較小 　　　　　
　　D.收益較穩定
　　【答案】A
　　【解析】報酬率與風險成正相關
　　【例題2·單選題】【2007年真題】報酬率等于(　)、投資風險補償率、管理負擔補償率、缺乏流動性補償率之和減去投資帶來的優惠率。
　　A.低風險報酬率　　　　
　　B.銀行存款利率
　　C.銀行貸款利率 　　　　
　　D.無風險報酬率
　　【答案】D
　　【解析】報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠率
　　【例題3·多選題】【2006年真題】采用收益法估價時，導致估價結果過高的情形有(　)。
　　A.凈收益估計過高
　　B.收益期限估計過長
　　C.運營費用估計過高
　　D.資本化率估計過低
　　E.考慮了無形收益
　　【答案】ABD
　　【解析】考慮無形收益是正確的，不會使之估價過高

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