第十章 房地產估價方法
　　節 房地產估價的市場法
　　一、市場法概述
　　概念：選取一定數量的可比實例并將它們與被估價房地產進行比較，然后對這些可比實例的成交價格進行適當的處理來求取被估價房地產價值的方法。(比準價格)
　　理論依據
　　價格形成的替代原理，即同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格
　　適用對象
　　適用于評估住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、開發用地等數量較多、經常發生交易的項目;不適合特殊廠房、機場、學校、紀念館、古建筑、寺院等較少發生交易的項目，以及在建工程之類可比性差的房地產項目
　　【例題·單選題】【2007年真題】市場法是選取一定數量的(　)并將它們與被估價房地產進行比較，然后對其成交價格進行適當的處理來求取被估價房地產價值的方法。
　　A.買賣實例　
　　B.成交實例
　　C.交易實例
　　D.可比實例
　　【答案】D
　　二、搜集交易實例
　　必須內容完整、真實
　　數量上盡可能地多
　　內容：
　　交易實例房地產的狀況
　　交易雙方
　　成交日期
　　成交價格
　　付款方式
　　交易情況
　　三、選取可比實例
　　可比實例選取的四方面要求：
　　⑴可比實例房地產應是被估價房地產的類似項目
　　⑵交易類型與估價目的相同
　　⑶成交日期與估價時點盡量接近。
　　⑷成交價格是正常價格或可修正為正常價格
　　數量上3～10個為宜。
　　四、建立價格可比基礎
　　五、交易情況修正
　　1、 交易情況修正的內涵
　　如果可比實例的成交價格不是正常的，則應將其修正為正常的，如此才能將其作為估價對象的價格，這種修正稱為交易情況修正。
　　2、 特殊交易情況(6種情況)
　　利害關系人之間的交易
　　急于出售或急于購買
　　雙方或一方缺乏對市場行情的了解
　　雙方或一方對交易房地產有偏好
　　交易方式特殊
　　交易稅費非正常負擔
　　3、 交易情況修正的方法
　　百分率法
　　可比實例的成交價格×交易情況修正系數=正常價格
　　差額法
　　可比實例的成交價格±交易情況修正額=正常價格
　　4、稅費的非正常負擔
　　正常價格=賣方實際得到的價格+應由賣方負擔的交易稅費
　　應由賣方負擔的交易稅費=正常價格×應由賣方繳納的稅費比率
　　正常價格=買方實際付出的價格-應由買方負擔的交易稅費
　　應由買方負擔的交易稅費=正常價格×應由買方繳納的稅費比率
　　解此類題的關鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到的
　　【例題1·單選題】【2007年真題】某宗房地產的成交價格為3000元/平方米，買賣雙方應繳納的交易稅費共計為成交價格的10% ，交易稅費均由買方繳納，則該房地產的正常市場價格(　)。
　　A.高于3000元/平方米
　　B.低于3000元/平方米
　　C.為2700元/平方米
　　D.為3300元/平方米
　　【答案】A
　　【解析】
　　交易稅費由買方繳納，意味著3000元/平方米是賣方的實得，正常價格=賣方實際得到的價格+應由賣方負擔的交易稅費，所以本題中平常價格一定比3000元高
　　【例題2·單選題】【2006年真題】在房地產交易中賣方、買方應交納的稅費分別為正常成交價格的6%和2%。某宗房地產的成交價格為3000元/平方米，應交納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產的正常成交價格為(　)元/平方米。
　　A.2830.19
　　B.2941.18
　　C.3061.22
　　D.3191.49
　　【答案】D
　　【解析】首先要確定已知的數據是買方實際支付的還是賣方實際得到的。3000元中，買方還要支付稅費，所以他實得支出的比這個多，因此3000元是賣方實際得到的。
　　正常價格=賣方實際得到的價格+應由賣方負擔的交易稅費
　　設正常價格為X，則列方程為：X=3000+6%X　X=3191.49
　　【例題3·單選題】【2005年真題】某套二手住房買賣，買方付給賣方1500元/平方米，該價格含應由買方繳納的3%契稅。該套住房的正常成交價格為(　)元/平方米。
　　A.1455.00
　　B.1456.31
　　C.1545.00　
　　D.1546.39
　　【答案】B
　　【解析】由于賣方還得代買方納稅，所以1500為買方實際支付的價格
　　正常價格=買方實際付出的價格-應由買方負擔的交易稅費
　　設正常價格為X，則列方程為：X=1500-3%X X=1456.31

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