2014年中級經濟師考試《房地產》章節復習講義:第八章
46.基于租賃收入測算凈收益（續）
■ 潛在毛收入：假定充分利用無空置情況下可得收入
■ 其他收入：租賃保證金或押金的利息收入，以及自動售貨機、投幣電話等收入
■ 有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金損失
■ 運營費用：維持房地產正常生產經營或使用必須支出的費用
■ 運營費用率＝運營費用/有效毛收入
47.運營費用中不包含四類費用
■ 房地產抵押貸款還本付息額
■ 會計上的折舊額
■ 房地產改擴建費用
■ 所得稅
48.報酬率的求取
■ 投資回收與投資回報的區別
投資回收－所投入資本的回收，是保本
投資回報－投入資本回收后所獲得的額外資金，即報酬或利潤
■ 報酬率的實質
報酬率的實質是：投資回報/所投入的資本
報酬率與風險成正相關
49.報酬率的求取
■ 報酬率的求取方法
■ 潛在毛收入：假定充分利用無空置情況下可得收入
■ 其他收入：租賃保證金或押金的利息收入，以及自動售貨機、投幣電話等收入
■ 有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金損失
■ 運營費用：維持房地產正常生產經營或使用必須支出的費用
■ 運營費用率＝運營費用/有效毛收入
47.運營費用中不包含四類費用
■ 房地產抵押貸款還本付息額
■ 會計上的折舊額
■ 房地產改擴建費用
■ 所得稅
48.報酬率的求取
■ 投資回收與投資回報的區別
投資回收－所投入資本的回收，是保本
投資回報－投入資本回收后所獲得的額外資金，即報酬或利潤
■ 報酬率的實質
報酬率的實質是：投資回報/所投入的資本
報酬率與風險成正相關
49.報酬率的求取
■ 報酬率的求取方法
| 方法 |
內含 | |
|
累加法 |
報酬率＝無風險報酬率＋投資風險補償率＋管理負擔補償＋缺乏流動性補償－投資帶來的優惠率 | |
|
市場法 |
無限年期 |
搜集同一市場上三宗以上類似房地產的凈收益與價格資料求取報酬率 |
|
有限年期 |
有限年期用試錯法 | |
50.假設開發法的適用范圍
■ 適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產估價，如待開發的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等
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