前言

　　以建筑策劃的觀點尋找建筑投資和收益的平衡

　　振海自2003年起，開始建立相對穩定的建筑規劃設計策劃部門以來，一直以基于市場研究的建筑策劃觀點為服務客戶提供建筑規劃設計策劃服務。

　　我們始終堅信：投資商經常所提交討論的關于“性價比”的市場觀點，其實就是在建筑規劃設計中尋找到 建筑師的“作品設計”和投資商的“產品生產”的定位平衡。

　　與其他擁有較高市場知名度的建筑規劃設計機構相比，在目前階段，振海的建筑規劃設計策劃部門也許不是一支最好的建筑規劃設計隊伍，但振海依托于自身主創團隊近十年不動產綜合營銷服務的經驗和對“建筑策劃、建筑規劃、建筑營銷”的全面理解，我們有信心為“為尋找最合適解決方案的客戶”提供“最符合市場化要求”的“建筑策劃‘和”建筑規劃“以及”建筑營銷“服務。

　　更加接近市場化，是振海與傳統規劃設計隊伍的區別所在！

　　一、以建筑策劃的觀點規劃建筑

　　我們了解自建國以來，國內的建筑規劃設計決策市場經歷了如下幾個重要的歷史階段：第一階段是，領導人指導規劃；此代表的建筑比如有，人民大會堂，人民英雄紀念碑等政治性紀念建筑；

　　第二階段是，政府指導規劃；此代表的建筑比如有，上個世紀八十年代以前各級政府新建的辦公大院，幾乎清一色的“清水紅磚和大紅瓦”的辦公建筑；

　　第三階段是，規劃設計院指導規劃；自上個世紀八十年代初期國內有了商品房的雛形以來，幾乎所有的商品房都是在規劃設計院的指導下完成了建筑規劃設計；第四階段是，投資商指導規劃；自上個世紀九十年代初期開始，國內投資商在經歷了商品房的雛形以來，逐漸開始以投資者的觀點來要求和指導規劃設計工作；第五階段是，策劃指導規劃；現在，隨著經濟的發展，外來專業細分觀念的碰撞，國內建筑規劃設計市場逐漸的在由“投資商指導規劃”發展到由“策劃來指導規劃”的第五階段，也就是“以市場需求來指導規劃設計”階段；

　　現在在全國注冊建筑師的考試科目中，就有一章專門的《建筑策劃》，由此可見，建筑策劃它將會是建筑師的基本技能。而對于具有建筑策劃意識的建筑師來說，建筑師的工作流程一般應該是：策劃研究-構思創意-設計實施，而大部分缺乏市場化意識和建筑策劃觀點的設計師一般是很少或從不進行有關項目基地的策劃研究的。

　　振海認為：以建筑策劃的觀點研究市場，能夠有效的幫助建筑師在“作品設計”和“產品生產”的定位中找到平衡，這其實就是投資商所需要得到的“投資和收益的平衡”。

　　二、建筑策劃的特點評價

　　1、建筑策劃的定義

　　什么叫建筑策劃：建筑策劃是一門科學的建筑設計方法。包括總體規劃目標確定后，根據定向研究得出的設計依據，建筑策劃強調有依據，根據科學辦法和市場研究數據。

　　建筑策劃的科學辦法主要包含以下三個因素：

　　1） 運用市場營銷和建筑學的原理；

　　2） 需要市場經驗和技術規范，但不僅依賴經驗和規范；

　　3） 以實態調查為基礎，用計算機、專業軟件等現代化手段對目標進行研究分析；

　　建筑策劃的市場研究數據主要包含以下八個因素：

　　1） 建筑環境和文化背景研究；

　　2） 建筑風格定位研究；

　　3） 主力戶型選擇研究；

　　4） 室內空間布局研究；

　　5） 環境規劃及藝術研究；

　　6） 公共裝飾材料研究；

　　7） 背景燈光設計研究；

　　8） 生活方式研究；

　　建筑策劃走在建筑規劃設計之前，提出建筑規劃設計的條條框框，約束建筑設計如何去運作。投資商單純從“產品生產”的角度出發，為獲取最大的投資利益，所以總要求建筑師提交最節省的建筑方案；而建筑師從單純從“作品設計”的角度出發，總是提出最大膽的建筑方案。所以建筑策劃是在投資商與建筑師之間為滿足“投資性價比”而相互溝通的一個重要環節。

　　2、建筑策劃的深度概念

　　其實專家們都知道，缺乏市場化意識的傳統建筑設計程序邏輯性差，經濟性差，沒有一定的市場科學性，保證不了按傳統程序設計出的項目的環境效益，經濟效益，社會效益的均好性，不能保證產品內容符合實際市場需要，也就是缺乏在市場化條件下投資商所要求的“性價比平衡”。這就是傳統建筑設計程序的弊病。

　　因此，振海認為應該在傳統建筑設計環節中加入一個研究層面，也就是研究建筑設計依據的問題，這個層面的插入就是“建筑策劃研究”。這其實也是建筑師與房地產商雙方職能的拓展。在傳統的建筑規劃設計程序中設計是有“是否符合市場化需要”斷層的，建筑策劃的引出就是對這個“市場化斷層”的填補。

　　因此，振海認為：建筑策劃與城市規劃，城市設計和建筑設計的相關關系，這才應該是建筑學完整的理論框架，他們同時相提并論的才應該是統稱的建筑學。

　　三、建筑策劃與傳統建筑規劃設計的特點評價

　　1、節省費用

　　在沒有遇見具有絕對影響力的建筑師以前，投資商仍然首選以招標委托的方式尋找建筑師。傳統的方式是：招標宣傳-報名接待-資質篩選-發出標書-設計提案-委托設計。

　　這個過程其實就是一個費錢、費力的過程，從宣傳、報名、篩選、招標到提案的每一個環節都是需要費用的，特別是招標環節上就是只考慮投標設計師的成本要求，就是一筆不菲的費用，甚至操作不好還嚴重影響到企業自身形象和行業聲譽；

　　而建筑策劃作為傳統建筑規劃設計的前置環節，在不占用建筑師大量的時間、精力、財力的情況下，由建筑師首先提交一個建筑策劃方案，即建筑創意提示與投資商進行專業交流，投資商認同創意提示和設計思路后即可直接委托設計。這樣就由傳統的“招標宣傳-報名接待-資質篩選-發出標書-設計提案-委托設計”過度到“建筑策劃”-“委托設計”階段，為雙方節省了大量費用。

　　2、規避風險

　　投資商選擇建筑師的傳統方式有兩種：直接委托和招標委托；這兩種方式對于投資商和建筑師都各有利弊：直接委托的方式對投資商的風險最大，沒有了解就需要全面合作，做不好怎么辦；招標委托的方式對建筑師的風險最大，不提交全面創意又不能說明自己的專業能力，提交了全面創意也就沒有了主動權，被利用怎么辦；這都是雙方擔心的問題。所以在傳統建筑設計程序下很少有投資商直接委托設計，建筑師在工作中也會有或多或少的保留。

　　而建筑策劃“以首先認同創意思路再行委托的方式”卻可以較好的規避雙方的委托風險。

　　3、縮短時間

　　傳統的建筑設計招標方式從“招標宣傳-報名接待-資質篩選-發出標書-設計提案-委托設計”需要一定的時間才能完成整個流程；而傳統的規劃設計投標提案從平面布局到建筑表現的完成或多或少總是需要一定的時間。

　　而建筑策劃流程的插入就可以極大的縮短“投資商考察建筑師-建筑師給投資商提交創意思路”的工作時間。

　　四、建筑策劃的七項工作流程

　　建筑策劃的合作提案雙方了解建筑策劃的合作性質和合作內容↓投資商認同建筑策劃的合作意向。