知識點：土地所有權、建設用地使用權和地役權

【考頻指數】★★★★

【考點精講】

一、土地所有權

土地所有權是國家或農民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

二、建設用地使用權

建設用地使用權是因建造建筑物、構筑物及其附屬設施而使用國家所有的土地的權利。建設用地使用權只能存在于國家所有的土地上，不包括集體所有的農村土地。

取得建設用地使用權后，建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式，取得后應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈予或者抵押。土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

三、地役權

地役權是指為使用自己不動產的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產的權利。他人的不動產為供役地，自己的不動產為需役地。

【速記點評】

本知識點中，地役權的定義在歷年真題中多次被考到，應給予足夠重視。

【經典例題】

1.關于建設用地使用權流轉、續期和消滅的說法，正確的是（）。（2015年真題）

A.建設用地使用權流轉時附著于該土地上的建筑物，構筑物及附屬設施應一并處分

B.建設用地使用權流轉時使用期限的約定不得超過50年

C.建設用地使用權期間屆滿的，自動續期

D.建設用地使用權消滅的，建設用地使用權人應當及時辦理注銷登記

【答案】A

【解析】本題考查的是土地所有權、建設用地使用權和地役權。建設用地使用權人將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈予或者抵押，應當符合以下規定：（1）當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。（2）應當向登記機構申請變更登記。（3）附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

2.甲乙兩個小區相鄰。由于甲小區車流量較大，有增加出入口數量的需求，但需要使用乙小區修筑的道路。因此甲乙小區合同約定，甲支付乙一定的費用，利用乙小區的道路，以緩解車流量壓力。該權利屬于（）。

A.土地承包經營權

B.建設用地使用權

C.宅基地使用權

D.地役權

【答案】D

【解析】本題考查的是土地所有權、建設用地使用權和地役權。地役權，是指為使用自己不動產的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產的權利。其一，地役權是按照當事人的約定設立的用益物權。其二，地役權是存在于他人不動產上的用益物權。其三，地役權是為了給人自己的不動產提供便利而設立的。

3.甲房地產開發公司將其取得的某住宅用地使用權轉讓給乙公司，乙公司決定將該土地用于修建高爾夫球場，以下說法錯誤的是（）。

A.改變土地用途必須依法經有關部門批準

B.建設用地使用權轉讓必須依法辦理變更登記

C.必須相應調整土地使用權出讓金

D.該土地的建設用地使用權到期后可以自動續期

【答案】D

【解析】本題考查的是土地所有權、建設用地使用權和地役權。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。《物權法》規定，住宅建設用地使用權期滿，自動續期，該土地已經變更了用途，不可自動續期。