司考考點說明：《物權法》首次規定了取得地役權應當采取書面形式訂立地役權合同及地役權登記效力。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
一、司考理論精煉
地役權是以他人土地供自己土地便利而使用的權利。
（一）設立地役權的形式：應當采取書面形式訂立地役權合同。
（二）地役權登記效力：當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
（三）地役權的期限：地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權剩余的期限。
（四）土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。
（五）地役權的效力
1、地役權自地役權合同生效時設立。
2、土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。
3、地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。
（六）地役權的抵押：地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。
（七）地役權的變動：
1、需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
2、供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
二、司考命題角度分析
【角度1】地役權必須與需役地所有權或使用權一同轉移。
例：甲在海邊擁有一幢別墅，為了方便其觀看海景，甲在與其毗連的乙的地上設定了不得建高層建筑物的地役權。為方便丙觀看海景，甲可否把該地役權轉讓給自己的鄰居丙？
答：不可以。因為地役權必須與需役地和供役地同時存在。
【角度2】需役地分割時，地役權在分割后的地塊的利益仍然存繼；供役地分割時，地役權仍就分割后的各地塊存繼。
例：甲地在乙地設有通行的地役權，后來甲地分割為丙、丁兩地，則丙、丁兩地的所有人或使用人仍得各自從乙地通行。
三、應試能力拓展
例1：地役權與相鄰關系的區別有：（ ）？
Ａ．相鄰關系不是一個獨立的物權；地役權是獨立的用益物權
Ｂ．相鄰關系的產生基于法律的規定；地役權是通過當事人締結合同而產生
Ｃ．相鄰關系是所有人或使用人的財產權利的延伸；地役權的內容依當事人自由設定
Ｄ．相鄰關系的權利的取得是無償的；而地役權合同是有償的
答案：ＡＢＣＤ
答案解析：相鄰關系本質上是所有人或使用人的財產權利的延伸，是基于法律規定產生的；地役權是用益物權。
例2：（03.卷三.單. 8）甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景。便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑；作為補償，甲每年支付給乙4000元。2年后，乙將該土地使用權轉讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發生了糾紛。對此糾紛，下列判斷哪一個是正確的？（）
A．甲對乙的土地不享有地役權
B．甲有權不讓丙建高樓，但得每年支付其4000元
C．丙有權建高樓，但須補償甲有此受到的損失
D．甲與乙之間的合同因沒有辦理登記而無效
答：A
答案解析：根據合同相對性理論或者《物權法》明確規定地役權合同未經登記，不得對抗善意第三人。Ａ項正確。
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