通常情況下，房地產開發企業的銷售行為在開發產品完工前即已開始，完工后還會繼續下去，直至開發產品售出完畢。開發產品完工前不結轉銷售成本，完工后根據配比原則對應結轉已售部分的開發成本。所以，房地產企業的損益表在項目完工前不能體現開發產品的經營成果。
　　在稅務處理上，鑒于房地產行業的特殊性，國家稅務總局下發的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。這說明房地產企業所得稅收入的確認并沒有完工與否的條件，與會計核算相關規定截然不同。與之相對應，企業所得稅計稅成本的處理與會計核算成本也有本質的區別。本文試對開發產品完工前后成本的處理方式進行分析。
　　開發產品完工前成本的確認
　　開發產品完工前發生的成本費用通過“開發成本”科目反映，“開發成本”項目與國稅發[2009]31號文件計稅成本支出的內容相同，包括如下內容：
　　一、土地征用費及拆遷補償費。
　　指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
　　二、前期工程費。
　　指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
　　三、建筑安裝工程費。
　　指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用，主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
　　四、基礎設施建設費。
　　指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
　　五、公共配套設施費。
　　指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
　　六、開發間接費。
　　指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
　　會計處理上，對于開發產品完工前的預售收入不進行損益結轉，“開發成本”科目累計借方發生額或期末余額反映了開發產品項目成本費用的實際投入。
　　稅務處理上，國稅發[2009]31號文件第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。這說明稅法上要確認未完工開發產品銷售收入，但不直接計算對應的計稅成本，而是間接地以計稅毛利率來確定銷售毛利額。