第四章
投資性房地產(chǎn)

　　本章近三年考試題型為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和判斷題。2007年分?jǐn)?shù)為3分，2008年分?jǐn)?shù)為4分，2009年分?jǐn)?shù)為3分。從近三年出題情況看，本章內(nèi)容不太重要。

　　2010年教材主要變化：

　　教材增加的內(nèi)容：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出。

　　教材刪除的內(nèi)容：投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更的例題。

　　教材修改的內(nèi)容：(1)投資性房地產(chǎn)范圍的表述；(2)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日的表述。

　　大家需要掌握的考點(diǎn)：

　　考點(diǎn)一：投資性房地產(chǎn)的定義與特征

　　考點(diǎn)二：投資性房地產(chǎn)的范圍

　　(一)屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

　　投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

　　(二)不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

　　1.

　　自用房地產(chǎn)(如：企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的飯店)；

　　2.

　　作為存貨的房地產(chǎn)(如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售的樓盤)。

　　注：不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目還包括：(1)準(zhǔn)備出租但沒(méi)有出租的土地使用權(quán)和建筑物；(2)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物；(3)認(rèn)定為閑置的土地使用權(quán)。

　　考點(diǎn)三：投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

　　將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：

　　1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

　　2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

　　(一)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

　　對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租(自租賃期開(kāi)始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，才能從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　(二)自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

　　企業(yè)自行建造(或開(kāi)發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

　　企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　考點(diǎn)四：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出

　　(一)資本化的后續(xù)支出

　　與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用，或者通過(guò)裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴(kuò)建 或裝修支出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開(kāi)發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地 產(chǎn)，再開(kāi)發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。

　　(二)費(fèi)用化的后續(xù)支出

　　與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

　　考點(diǎn)五：采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

　　在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷時(shí)，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目。

　　考點(diǎn)六：采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

　　(一)采用公允價(jià)值模式的前提條件

　　企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　(二)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理

　　企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

　　資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)(公允價(jià)值變動(dòng))”科目，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄。