第四章
投資性房地產

　　本章近三年考試題型為單項選擇題、多項選擇題和判斷題。2007年分數為3分，2008年分數為4分，2009年分數為3分。從近三年出題情況看，本章內容不太重要。

　　2010年教材主要變化：

　　教材增加的內容：與投資性房地產有關的后續支出。

　　教材刪除的內容：投資性房地產后續計量模式變更的例題。

　　教材修改的內容：(1)投資性房地產范圍的表述；(2)房地產的轉換形式及轉換日的表述。

　　大家需要掌握的考點：

　　考點一：投資性房地產的定義與特征

　　考點二：投資性房地產的范圍

　　(一)屬于投資性房地產的項目

　　投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

　　(二)不屬于投資性房地產的項目

　　1.

　　自用房地產(如：企業經營管理的飯店)；

　　2.

　　作為存貨的房地產(如：房地產開發企業準備出售的樓盤)。

　　注：不屬于投資性房地產的項目還包括：(1)準備出租但沒有出租的土地使用權和建筑物；(2)以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物；(3)認定為閑置的土地使用權。

　　考點三：投資性房地產的確認和初始計量

　　將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：

　　1.與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；

　　2.該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

　　(一)外購的投資性房地產的確認和初始計量

　　對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　(二)自行建造的投資性房地產的確認和初始計量

　　企業自行建造(或開發，下同)的房地產，只有在自行建造或開發活動完成(即達到預定可使用狀態)的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。

　　企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　考點四：與投資性房地產有關的后續支出

　　(一)資本化的后續支出

　　與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的應當計入投資性房地產成本。例如，企業為了提高投資性房地產的使用效能，往往需要對投資性房地產進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內裝潢，改擴建 或裝修支出滿足確認條件的，應當將其資本化。企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地 產，再開發期間不計提折舊或攤銷。

　　(二)費用化的后續支出

　　與投資性房地產有關的后續支出，不滿足投資性房地產確認條件的應當在發生時計入當期損益。

　　考點五：采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

　　在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。

　　對投資性房地產計提折舊或進行攤銷時，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目。

　　考點六：采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

　　(一)采用公允價值模式的前提條件

　　企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

　　(二)采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

　　企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。

　　資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(公允價值變動)”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。