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【知識點】房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征管
根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告2016年第18號）
一、適用范圍：房企銷售自行開發的房地產項目（包括土地開發和房屋開發）。
二、一般納稅人征收管理
1.一般計稅方法（11%）：房地產新項目
（1）銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1＋11%）
【解析】公式中“支付的土地價款”，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付土地價款
（2）進項稅：房地產開發企業中的一般納稅人自行開發的房地產項目，不執行進項稅額分期抵扣政策，其進項稅額可一次性抵扣。（如購買設計服務、建筑服務等）
（3）預繳稅款：一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
應預繳稅款＝預收款÷（1＋11%）×3%
2.選擇適用簡易計稅方法（5%）：一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目。
銷售額為取得的全部價款和價外費用，不得扣除對應的土地價款。
應預繳稅款＝預收款÷（1＋5%）×3%
應納稅款＝預收款÷（1＋5%）×5%
3.發票開具
自行開具增值稅專用發票；向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。
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