房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償性指標(biāo)主要有借款償還期、

　　利息備付率、償債備付率、財(cái)務(wù)比率。

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　　借款償還期的計(jì)算公式為：

　　上式中，Id為項(xiàng)目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息；Pd為借款償還期，從借款開始期計(jì)算；Rt為第t期可用于還款的資金，包括利潤、折舊、攤銷及其他還款資金。

　　借款償還期可用“資金來源與運(yùn)用表”或“借款還本付息計(jì)算表”直接計(jì)算，其近似計(jì)算公式為：

　　借款償還期指標(biāo)的評價(jià)準(zhǔn)則是：如果項(xiàng)目的借款償還期小于或等于貸款機(jī)構(gòu)提出的還款期限，可認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。

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　　利息備付率是指在借款償還期內(nèi)的稅息前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項(xiàng)目償付債務(wù)利息的保障程度和支付能力。其計(jì)算公式為：

　　利息備付率指標(biāo)的評價(jià)準(zhǔn)則是：對于一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，利息備付率應(yīng)大于2，否則表示項(xiàng)目的付息能力保障程度不足。尤其是當(dāng)利息備付率低于1時(shí)，表示項(xiàng)

　　目沒有足夠資金支付利息，償債風(fēng)險(xiǎn)很大。

　　（三）償債備付率

　　償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息額的比值。它從還本付息資金來源的充裕性角度反映項(xiàng)目償付債務(wù)本息的保障

　　程度和支付能力。其計(jì)算公式為：

　　償債備付率指標(biāo)的評價(jià)準(zhǔn)則是：一般情況下，償債備付率不宜低于1.3。當(dāng)償債備付率小于1時(shí)，表示當(dāng)年資金來源不足以償還當(dāng)期債務(wù)。

　?。ㄋ模┴?cái)務(wù)比率（重點(diǎn)考查對象）

　　1．資產(chǎn)負(fù)債率

　　資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比

　　例是通過借債來籌集的，它可用來衡量保護(hù)債權(quán)人利益的程度。其計(jì)算公式為：

　　資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)的評價(jià)準(zhǔn)則目前沒有統(tǒng)一的規(guī)定。從提供貸款的金融機(jī)構(gòu)來看，可接受的資產(chǎn)負(fù)債率通常在100%以下。房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于資金密集型的經(jīng)濟(jì)活動，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。

　　2．流動比率

　　流動比率是指項(xiàng)目流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，是反映項(xiàng)目流動資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流動負(fù)債的能力指標(biāo)。其計(jì)算公式為：

　　流動比率指標(biāo)的評價(jià)準(zhǔn)則也沒有統(tǒng)一規(guī)定，但一般認(rèn)為項(xiàng)目的流動比率應(yīng)大于200%。

　　3.速動比率

　　速動比率是反映項(xiàng)目快速償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。其計(jì)算公式為：

　　速動比率屬于短期償債能力指標(biāo)，反映企業(yè)流動資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須從流動資產(chǎn)中扣除存貨部分，因?yàn)榇尕浀淖儸F(xiàn)能力差。速動比率指標(biāo)的評價(jià)準(zhǔn)則也沒有統(tǒng)一規(guī)定。一般認(rèn)為，從保護(hù)債權(quán)人利益的角度，要求速動比率大于100％。對房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，

　　所以其速動比率偏低，一般達(dá)不到100%。

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