[例6-3] 某房地產投資項目的現金流量見表6-10。如果投資者的目標收益率為12%，求該項目的財務凈現值。表6-10 某房地產投資項目的現金流量 單位：萬元

　　[解] 已知ic=12%。利用公式：

　　則該項目的財務凈現值為：

　　FNPV=

　　-2600+[500/(1+12%)]+[600/(1+12%)2]+

　　800/12%×{1-[1/(1+12%)6-2]} ×(1+12%)^-2

　　=261.84(萬元)

　　2．財務凈現值的評價準則

　　財務凈現值是評價項目盈利能力的指標，其評價準則如下：

　　(1)當FNPV >0時，說明該方案在滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利之外，還能得到超額收益，故該方案可行。

　　(2)當FNPV =0時，說明該方案基本能滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改進。

　　(3)當FNPV<0時，說明該方案不能滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。

　　（二）財務內部收益率

　　1．財務內部收益率的概念

　　財務內部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內各計算時點凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。

　　2.財務內部收益率的計算公式

　　0520

　　上式中，i1為當財務凈現值接近于零的正值時的折現率；i2為當財務凈現值接近于零的負值時的折現率；

　　FNPV1為采用折現率i1時的財務凈現值的正值；

　　FNPV2為采用折現率i2時的財務凈現值的負值。

　　為保證FIRR的計算精度，i1和i2之差一般不宜超過2%，不應超過5%。

　　應用分析

　　[例6-4] 某房地產投資項目的現金流量見表6-10。如果

　　投資者的目標收益率為12%，求該項目的財務凈現值。

　　表6-10 某房地產投資項目的現金流量 單位：萬元

　　0521

　　根據上述題目中的現金流量，求該項目的財務內部收益率。

　　0522

　　3．財務內部收益率的評價準則（容易出單選題）

　　計算出投資項目的財務內部收益率后，可通過與基準收益率或目標收益率ic進行比較來判斷方案或項目是否可行，其判斷準則是：

　　(1)當FIRR≥ic時，則方案或項目在經濟上可以接受

　　(2)當FIRRc時，則方案或項目在經濟上應予以拒絕

　　（三）報考投資回收期

　　1．報考投資回收期的概念

　　報考投資回收期(Pb)是把投資項目各期（通常是以年為單位）的凈現金流量按基準收益率或目標收益率折現之后，再來推算投資回收期的。對房地產投資項目來說，

　　報考投資回收期就是自投資起始點算起，累計凈現值等于零的年份。

　　2．報考投資回收期的計算公式（可能考查公式的計算）

　　在實際運用中可以根據項目的現金流量表中的凈現

　　金流量折現值，用下列近似公式計算：

　　3．報考投資回收期的評價準則（容易出單選題）

　　在財務評價中，報考投資回收期(Pb)是通過與基準投資回收期(Pc)相比較來判斷項目在經濟上是否可行的：

　　(1)當Pb≤Pc時，說明項目能在要求的時間內收回投資，項目是可行的。

　　(2)當Pb >Pc時，說明項目不能在要求的時間內收回投

　　資，項目是不可行的。

　　在房地產投資項目可行性研究中，報考投資回收期指標一般用于經營型房地產開發投資項目和房地產置業投資項目的財務評價。

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