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法考民法模擬題一
甲、乙夫妻二人各投資35萬元蓋了一棟二層的樓房，樓房蓋好后登記在甲一個人的名下，后兩人離婚，兩人約定甲住在一樓，乙住在二樓。該樓房臨近高速，甲乙二人的汽車經過鄰居丙家的停車場上高速比較便宜，于是甲、乙二人分別與鄰居丙簽訂了為期10年的通行地役權合同，但未辦理地役權登記。一年后，甲將自己的份額全部轉讓給了丁。對此，下列哪一選項是錯誤的？
A.甲、乙自樓房竣工之日起取得該樓房的所有權
B.甲、乙自辦理初始登記之日起取得該樓房的所有權
C.乙有權申請更正登記
D.丁享有在丙的土地上通行的地役權
參考答案：B
參考解析：本題考查的是非基于民事法律行為的物權變動。 《物權法》第30條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”甲、乙合法建造房屋屬于非基于法律行為取得所有權，不以登記作為物權變動的要件。故A項正確，B項錯誤。《物權法》第19條第1款規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”甲、乙建造的房屋本來屬于共同共有，離婚后分割財產，則屬于按份共有，現登記在甲一個人名下，發生了登記錯誤，權利人乙有權申請更正登記。故C項正確。《物權法》第164條規定：“地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。”《物權法》第166條規定：“需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。地役權具有不可分性，需役地部分轉讓的，不影響地役權的存在。”甲將共有的房屋轉讓給丁后，如果轉讓部分涉及地役權，受讓人丁享有通行地役權。故D項正確。因此，B項錯誤，當選；ACD項正確，不當選。
法考民法模擬題二
6月6日，甲與乙達成合意，將自己的電腦以1000元賣給乙，乙當天就付清價款。但由于甲還有論文尚未完成還需用電腦一周，約定一周后交付電腦。乙于周末（6月12日）去搬電腦時，甲對乙說：“這樣吧，即日起電腦已經是你的了，現在我還得急用電腦，你就把電腦租給我用一段時間吧，租金好說。”乙礙于情面就答應了。對此，下列哪一選項是正確的？
A.電腦的所有權于6月6日轉移于乙
B.電腦的所有權于6月12日轉移于乙
C.電腦由于未交付所有權始終還歸甲
D.電腦所有權只有在乙把電腦搬走時才轉移
參考答案：B
參考解析：本題考查的是占有改定。 《物權法》第27條規定：“動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。”6月6日，雙方達成買賣合同，但電腦并未交付，乙此時未取得電腦的所有權。約定一周后交付電腦即6月12日時完成交付，甲與乙于6月12日達成兩個合意，第一個合意是乙6月12日取得電腦所有權，第二個合意是甲乙成立借用合同，基于借用合同，乙取得間接占有以代現實交付。故電腦的所有權自甲乙達成占有改定的約定之日起，即自6月12日起轉移于乙。因此，B選項正確，當選；ACD選項錯誤，不當選。應注意的是，6月6日雙方達成買賣合同，但電腦并未交付，也并未約定借用，也即未具備占有改定所需要的兩個約定，不構成占有改定，6月12日才構成占有改定。
法考民法模擬題三
甲、乙和丙于2012年3月簽訂了散伙協議，約定登記在丙名下的合伙房屋歸甲、乙共有。后丙未履行協議。同年8月，法院判決丙辦理該房屋過戶手續，丙仍未辦理。9月，丙死亡，丁為其唯一繼承人。12月，丁將房屋贈給女友戊，并對贈與合同作了公證。下列哪一表述是正確的？
A.2012年3月，甲、乙按份共有房屋
B.2012年8月，甲、乙按份共有房屋
C.2012年9月，丁為房屋所有人
D.2012年12月，戊為房屋所有人
參考答案：C
參考解析：本題主要考查物權變動的原因。 A選項，首先丙與甲、乙約定，登記在丙名下的房屋歸甲、乙共有，約定有效，但是，此行為只意味著負擔行為的完成，達成協議后，丙負有向甲、乙過戶的義務，在過戶登記之前，房屋的所有權并沒有轉移。后來，丙沒有履行協議，應當向甲、乙承擔違約責任，但房屋所有權并沒有轉移，故A項錯誤，不選。 B選項，同年8月，法院判決丙履行協議，辦理過戶登記手續，丙仍未辦理，此時，房屋所有權并沒有轉移，依然歸丙享有。此處，尤其值得注意的是《物權法》第28條之規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。”該條所指情形是，當事人對于物的權屬有爭議時，法院判決歸屬于一方的，如果是不動產，可依據法院判決直接獲得所有權。當然，如果要處分該不動產，應當首先登記在自己的名下，否則不發生物權變動之效力。本題中房屋權屬并不存在爭議，法院的判決不是直接確定爭議房屋的權屬，而是判決丙履行已經達成的協議，即去辦理過戶登記，在過戶登記之前房屋所有權依然屬于丙，故B項錯誤，不選。 C選項，既然丙一直沒有過戶，則其依然享有房屋的所有權，丙死亡后，丁作為其唯一繼承人享有財產繼承權。《物權法》第29條規定：“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。”故丁可以直接取得房屋的所有權，故C選項正確，當選。 D選項，《物權法》第31條規定：“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”丁作為繼承人，取得房屋所有權不需要登記，但是，要處分該房屋的，必須先行辦理登記。由于丁并未先行將房屋登記于自己名下，其贈與行為不發生物權變動的效力。此外，丁將房屋贈與女友戊，盡管對于贈與合同做了公證，但這只是意味著贈與人不能任意撤銷該贈與合同，由于沒有辦理過戶登記，此時，所有權人依然是丁，故D項錯誤，不選。
法考民法模擬題四
甲與乙簽訂《協議》，由乙以自己名義代甲購房，甲全權使用房屋并獲取收益。乙與開發商和銀行分別簽訂了房屋買賣合同和貸款合同。甲把首付款和月供款給乙，乙再給開發商和銀行，房屋登記在乙名下。后甲要求乙過戶，乙主張是自己借款購房。下列哪一選項是正確的？
A.甲有權提出更正登記
B.房屋登記在乙名下，甲不得請求乙過戶
C.《協議》名為代購房關系，實為借款購房關系
D.如乙將房屋過戶給不知《協議》的丙，丙支付合理房款則構成善意取得
參考答案：A
參考解析：本題主要考查更正登記、善意取得。本題中，《協議》的內容本身是明確的，就是房屋代購協議，不是借款購房關系，故C項錯誤。根據甲乙之間房屋代購協議的內容，甲有權請求乙進行過戶登記，如乙不辦理過戶登記，構成違約，故B項錯誤。因為此房屋是通過買賣的法律行為獲得，買賣之法律行為而獲得房屋的所有權必須辦理登記。甲乙之間的協議只有債權的效力。現在房屋登記在乙的名下，盡管甲乙之間有代購房屋的協議，但對于登記在乙名下的房屋，乙此時若將房屋出賣，應當認定為是有權處分。丙的取得應當是繼受取得，故D項錯誤。《物權法》第19條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”據此，如果甲要完成更正登記，需要經過書面記載的登記權利人同意或者有證據證明登記確有錯誤；在沒有經過名義登記人同意的情況下或者沒有證據證明登記確有錯誤的情況下，甲是不能實現更正登記的，故A項正確。
法考民法模擬題五
甲公司開發寫字樓一幢，于2008年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申請辦理了預告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向銀行抵押借款并登記。現因甲公司不能清償欠款，銀行要求實現抵押權。下列哪一判斷是正確的？
A.抵押合同有效，抵押權設立
B.抵押合同無效，但抵押權設立
C.抵押合同有效，但抵押權不設立
D.抵押合同無效，抵押權不設立
參考答案：C
參考解析：本題考查不動產預告登記、抵押權的設立。 《物權法》第20條第1款規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”本題中甲公司雖將房屋抵押給銀行并辦理了抵押登記，但由于乙公司已申請辦理了房屋的預告登記且未同意設立抵押權，故該抵押權設立無效。另外，《物權法》第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。 ”據此，本題中甲公司為銀行所設立的抵押權雖然因預告登記而無效，但這并不影響甲與銀行之間抵押合同的有效性，該合同自合同成立之日起即有效。故C選項正確，當選；ABD選項均錯誤，不當選。
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