企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應確認為無形資產(chǎn)，但下列情況除外：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應當計入所建造的房屋建筑物成本；

（2）企業(yè)外購的房屋建筑物支付的價款應當在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)處理。

土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于出租或增值目的時，應將其賬面價值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

2、無形資產(chǎn)的攤銷方法中直線法的運用

目前無形資產(chǎn)的攤銷方法有直線法、生產(chǎn)總量法等。企業(yè)選擇的無形資產(chǎn)攤銷方法，應當反映與該項無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益的預期實現(xiàn)方式。無法可靠確定預期實現(xiàn)方式的，應當采用直線法攤銷。注意企業(yè)應當于取得無形資產(chǎn)時分析判斷其使用壽命。使用壽命有限的無形資產(chǎn)應當進行攤銷。使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不應攤銷。

3、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)時究竟是要計入“其他業(yè)務收入”科目還是“營業(yè)外收入”科目核算

在轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的賬務處理中，要注意無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓（出租）還是所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓（出售），二者的處理是完全不同的。無形資產(chǎn)出售時相關(guān)的賬面成本要結(jié)轉(zhuǎn)，出售當期即停止攤銷無形資產(chǎn)，處置損益通過“營業(yè)外支出”或“營業(yè)外收入”科目核算；而無形資產(chǎn)出租時無形資產(chǎn)的相關(guān)賬面價值不需要轉(zhuǎn)出，對出租的無形資產(chǎn)的攤銷額計入“其他業(yè)務成本”科目中。

4、商譽與無形資產(chǎn)間的理解

商譽不屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)。按照企業(yè)會計準則，無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產(chǎn)。可辨認性的標準包括：

（1）能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換；

（2）源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無論這些權(quán)利是否可以從企業(yè)或其他權(quán)利和義務中轉(zhuǎn)移或者分離。

無形資產(chǎn)主要包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)和特許權(quán)等。而商譽的存在無法與企業(yè)自身分離，不具有可辨認性，所以不屬于無形資產(chǎn)。

5、無形資產(chǎn)攤銷時是否需要凈殘值因素

無形資產(chǎn)的殘值一般為零，除非有第三方承諾在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時愿意以一定的價格購買該項無形資產(chǎn)或是存在活躍市場的，通過市場可以得到無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時的殘值信息，并且從目前的情況看，在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時，該市場還可能存在的情況下，無形資產(chǎn)可以存在殘值。

6、投資性房地產(chǎn)的核算范圍

屬于投資性房地產(chǎn)的項目有：

（1）已出租的建筑物；【以經(jīng)營租賃方式出租】；

（2）已出租的土地使用權(quán)；【以經(jīng)營租賃方式出租】；

（3）已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)核算；

（4）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；

（5）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)，但是在編制合并報表時，應將其作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)；

（6）一項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠分別計量和出售的，可以確認為投資性房地產(chǎn)。否則不確認為投資性房地產(chǎn)；

（7）企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務，所提供的其他服務在整個協(xié)議中不重大的可以將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)；若所提供的其他服務在整個協(xié)議中為重大的，該建筑物應視為企業(yè)的經(jīng)營場所，應當確認為自用房地產(chǎn)。

不屬于投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容有：

（1）企業(yè)自用的房地產(chǎn)，適用《固定資產(chǎn)》、《無形資產(chǎn)》準則；（房地產(chǎn)包括：房屋、建筑物及土地使用權(quán)）；

（2）作為存貨的房地產(chǎn)，一般指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建造的房屋作為商品核算，適用《存貨》準則，當存貨銷售時，取得銷售收入適用《收入》準則；

（3）企業(yè)代建的房地產(chǎn)，取得的收入、發(fā)生的費用的確認和計量適用《建造合同》準則；

（4）投資性房地產(chǎn)租金收入和售后租回，適用《租賃》準則。（《投資性房地產(chǎn)》準則核算的范圍是：投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換和處置業(yè)務，并不涉及投資性房地產(chǎn)租金收入和售后租回的業(yè)務核算，而是適用于《租賃》準則）。

【注意：（1）持有并準備增值后處置的房屋、建筑物及依法取得、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理；（2）不包括國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地。（3）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。】