銀行從業(yè)初級資格考試《個(gè)人貸款》科目的備考，第三部分個(gè)人住房貸款，具體考點(diǎn)內(nèi)容為：

一、個(gè)人住房貸款的分類、特征和要素（掌握）

1、分類

按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可將個(gè)人住房貸款分為以下類型：

按資金來源劃分：可分為自營性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款；

按住房交易形態(tài)劃分：可分為新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人二手房住房貸款；

按貸款利的確定方式劃分：可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款。

2、特征

（1）貸款期限較長，通常為10-20年，最長可達(dá)30年；

（2）大多以抵押為前提建立借貸關(guān)系；

（3）風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)，除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場的波動(dòng)性和規(guī)范性，對個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響也較大。

3、要素

包括貸款對象、貸款利率、貸款期限、還款方式、擔(dān)保方式、貸款額度等，其中：

個(gè)人住房貸款的貸款對象為：具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人。同時(shí)，申請人還須滿足貸款銀行的其他要求。

個(gè)人住房貸款的利率：按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理根據(jù)規(guī)定，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍，其中，二套房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的1.1倍；

個(gè)人住房貸款的貸款期限：各銀行根據(jù)自身情況，規(guī)定有所差異；

個(gè)人住房貸款可采取種還款方式進(jìn)行還款：例如，一次還本付息法、等額本息還款法、額本金還款法、等進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及組合還款法等多方法；

擔(dān)保方式：以抵押擔(dān)保為主，在未實(shí)現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式；

貸款額度：個(gè)人住房貸款最低首付款比例為20%，具體額度根據(jù)實(shí)際情況決定。

二、個(gè)人住房貸款的流程（掌握）

1、合作項(xiàng)目準(zhǔn)入

（1）合作項(xiàng)目準(zhǔn)入調(diào)查

開發(fā)商資信調(diào)查——項(xiàng)目調(diào)查——對項(xiàng)目的實(shí)地考察——撰寫調(diào)查報(bào)告

（2）合作項(xiàng)目準(zhǔn)入審查和審批

（3）簽署合作協(xié)議

（4）進(jìn)行合作后的管理

2、單筆貸款流程

貸款受理——貸前調(diào)查——審查與審批——簽約發(fā)放——支付管理——貸后管理

三、個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理（熟悉）

1、合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理

（1）影響因素：合作機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力、管理水平、資信狀況等；

（2）管理對策：商業(yè)銀行有必要建立對合作機(jī)構(gòu)規(guī)范理的機(jī)制，嚴(yán)格合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人、定期審核和退出，從而保證個(gè)人住房貸款第還款來源的可靠性；

（3）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式：房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)柏的欺詐風(fēng)險(xiǎn)、擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、)其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)等。

2、信用風(fēng)險(xiǎn)管理

（1）影響因素：因借款人的還款能力和還款意愿的下降而導(dǎo)致；

（2）管理對策：個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員通過細(xì)致的工作，把握好借款人的還款能力和還款意愿；

（3）信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式：還款能力風(fēng)險(xiǎn)、還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。

3、操作風(fēng)險(xiǎn)管理

主要包括貸款流程中的風(fēng)險(xiǎn)、法律和政策風(fēng)險(xiǎn)等。

四、公積金個(gè)人住房貸款的要素和操作流程（掌握）

1、要素

（1）貸款對象：只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個(gè)人住房貸款。申請公積金個(gè)人住房貸款必須符合住房公積金管理部門有關(guān)公積金個(gè)人住房貸款的規(guī)定；

（2）貸款利率：按中國人民銀行規(guī)定的公積金個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行；

（3）貸款期限：最長為30年，如當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當(dāng)?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。

（4）還款方式：式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法；

（5）擔(dān)保方式：一般有抵押、質(zhì)押和保證三種；

（6）貸款額度：目前，個(gè)人住房公積金貸款最低首付款比例為20%，實(shí)施限購限貸政策的

城市，按當(dāng)?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。

2、操作流程

貸款的受理與調(diào)查——貸款的審查與審批——貸款的簽約與發(fā)放——支付管理——貸后管理。