【典型例題分析】

一、房地產開發企業轉讓房地產

【例1】某內資房地產開發公司建造商用樓出售給B公司，取得銷售收入5000萬元，公司繳納了有關稅費（營業稅稅率5％，印花稅稅率0.5‰，城建稅稅率7％，教育費附加3％），已知該公司為取得土地使用權支付地價款500萬元，房地產開發成本1500萬元，管理費用150萬元（其中業務招待費20萬元，不含印花稅），銷售費用80萬元（含廣告費50萬元），財務費用120萬元（均為利息支出為120萬元，并且支付的利息比同期銀行貸款利率計算的利息多出10萬元），該公司所在地政府規定的房地產開發費用的扣除比例為5％。則：

（1）則該公司應繳納土地增值稅（701.75）萬元。

（2）則該公司應繳納企業所得稅（555.3075）萬元。

（3）B公司繳納的契稅（150）萬元（契稅稅率3％）。

□土地增值稅計算過程如下：

1、收入總額＝5000萬元

2、扣除項目金額＝2885萬元

（1）地價款＝500萬元

（2）開發成本＝1500萬元

（3）開發費用＝110＋（500＋1500）×5％＝210萬元

（4）稅費＝250＋25＝275萬元

（5）加扣費用＝（500＋1500）×20％＝400萬元

3、增值額＝5000－2885＝2115萬元

4、增值率＝2115÷2885＝73％

5、應納稅額＝2115×40％－2885×5％＝701.75萬元　

□企業所得稅計算過程如下：

1、收入總額＝5000萬元

2、準予扣除的成本＝500＋1500＝2000（萬元）

3、準予扣除的稅金及附加＝250（營業稅）＋25（城建稅及附加）＋2.5（印花稅）＋701.75（土地增值稅）＝979.25（萬元）

4、準予扣除的費用＝150＋80＋120－（2＋10）＝338（萬元）

5、應納稅所得額＝5000－2000－979.25－338＝1682.75（萬元）

6、應納企業所得稅＝1682.75×33％＝555.3075（萬元）

二、房地產開發企業建造出售普通住宅

【例2】某內資房地產開發公司建造一棟普通住宅進行銷售，銷售收入800萬元，支付地價款100萬元，建筑成本420萬元，支付銀行利息30萬元（該借款用于其他工程），并按規定繳納了營業稅、城建稅、教育費附加，房地產開發費用扣除額為10％。則該公司應繳納土地增值稅（0）萬元。

計算過程如下：

收入總額＝800萬元

扣除項目金額＝100＋420＋（100＋420）×10％＋44＋ （100＋420）×20％＝720（萬元）

增值額＝800－720＝80（萬元）

增值率＝80÷720＝11.11％＜20％　　

納稅人建造普通標準住宅出售并且增值率≤20％的，免稅