相關推薦：

　　2011年注冊會計師考試稅法備考輔導匯總

　　第九章　房產稅、城鎮土地使用稅和耕地占用稅法

　　第一節　房產稅法

　　本節屬于非重點章中較為重要的小稅種，考試題型除單選題、多選題外，還可涉及計算題，預計2010年題量2～3小題，分值2～3分左右。

　　本節新增及變化內容：

　　1.房產稅：

　　(1)明確了房屋產權出典的，由承典人依照房產余值繳納房產稅;無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

　　(2)明確了融資租賃的房產納稅時間：由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。

　　一、房產稅基本原理

　　房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。

　　房產稅的特點：1.房產稅屬于財產稅中的個別財產稅;2.征稅范圍限于城鎮的經營性房屋;3.區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法。

　　二、納稅義務人與征稅對象

　　(一)納稅義務人

　　1.產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅;產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

　　房產稅的納稅義務人是征稅范圍內的房屋的產權所有人，包括國家所有和集體、個人所有房屋的產權所有人、承典人、代管人或使用人三類。

　　2.產權出典的，由承典人按房產余值納稅。

　　3.產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。

　　4.產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人按房產余值納稅。

　　5.無租使用其他房產的，由房產使用人納稅。

　　【提示】自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。

　　(二)征稅對象——房產

　　它是有屋面和圍護結構，能遮風避雨，可供人們生產、學習、工作、生活的場所。與房屋不可分割的各種附屬設施或不單獨計價的配套設施，也屬于房屋，應一并征收房產稅;但獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻等)不屬于房屋，不征房產稅。

　　房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅;但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

　　三、征稅范圍

　　房產稅的征稅范圍為：城市、縣城、建制鎮和工礦區。

　　房產稅的征稅范圍不包括農村

　　四、計稅依據與稅率

　　(一)計稅依據

　　1.從價計征——計稅依據是房產原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定。

　　【解析1】對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。

　　【解析2】納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊問題：

　　第一：以房產聯營投資的，房產稅計稅依據應區別對待：

　　(1)以房產聯營投資，共擔經營風險的，以房產余值為計稅依據計征房產稅;

　　(2)以房產聯營投資，收取固定收入，不承擔經營風險，只收取固定收入的，實際是以聯營名義取得房產租金，因此應由出租方按租金收入計征房產稅。

　　【例題·單選題】某企業有一處房產原值1000萬元，2009年7月l日用于投資聯營(收取固定收入，不承擔聯營風險)，投資期為5年。已知該企業當年取得固定收入50萬元，當地政府規定的扣除比例為20%。該企業2009年應繳納房產稅(　)。

　　A.6.0萬元

　　B.9.6萬元

　　C.10.8萬元

　　D.15.6萬元

　　[答疑編號346090101]

　　『正確答案』C

　　『答案解析』以房產聯營投資，不擔風險，只收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產稅;應納房產稅= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 10.8(萬元)

　　第二，融資租賃房屋的，以房產余值為計稅依據計征房產稅。

　　納稅義務發生時間為:融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

　　第三，房屋附屬設備 和配套設施的計稅規定

　　(1)凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

　　(2)對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　第四，居民住宅區內業主共有經營性房產繳納房產稅。

　　由實際經營的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。

　　2.從租計征——計稅依據為房產租金收入。

　　如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。

　　(二)稅率——記憶

　　1.從價計征：稅率為1.2%;

　　2.從租計征：稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產稅。

　　五、應納稅額的計算

　　【例題·單選題】某企業擁有房產原值l000萬元，2009年7月1日將其中的30%用于對外投資，不承擔經營風險，投資期限3年，當年取得固定利潤分紅20萬元;2009年9月1日將其中10%按政府規定價格租給本企業職工居住，每月取得租金5萬元，其余房產自用。已知當地政府規定的扣除比例為20%，該企業2009年度應繳納房產稅(　)元。

　　A.102400

　　B.118400

　　C.126400

　　D.144000

　　[346090102]

　　『正確答案』A

　　企業向職工出租的單位自有住房，暫免征收房產稅。該企業2009年度應繳納房產稅=1000×60%×(1-20%)×1.2%+[1000×30%×(1-20%)×1.2%×6÷12+20×12%]+1000×10%×(1-20%)×1.2%×8÷12=10.24(萬元)

　　【例題·單選題】趙某擁有兩處房產，一處原值60萬元的房產供自己和家人居住，另一處原值20萬元的房產于2009年7月1日出租給王某居住，按市場價每月取得租金收入1200元。趙某當年應繳納的房產稅為(　)。

　　A.288元

　　B.576元

　　C.840元

　　D.864元

　　[346090103]

　　『正確答案』A

　　應納房產稅=1200×6×4%=288(元)