一、司考理論精煉
建筑物區分所有權，是指業主對建筑物的與其他部分區別開來的某一特定部分所享有的所有權。所有人的所有權不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。該所有權的客體和使用上均具有獨立性。
（一）業主的建筑物區分所有權的客體范圍：
1、業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
2、建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑區劃內的物業服務用房，屬于業主共有。
3、業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
4、業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
（二）下列事項由業主共同決定：
1、制定和修改業主會議議事規則；
2、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；
3、選舉和更換業主委員會；
4、選聘和解聘物業服務機構或者其他管理人；
5、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
6、改建、重建建筑物及其附屬設施；
7、有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的事項應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
二、司考命題角度分析
【角度1】 建筑物區分所有人的權利義務。
例題： 對于區分所有人的建筑物（）？
Ａ．區分所有人對整個建筑物享有共同所有權
Ｂ．區分所有人得就共有部分請求分割
Ｃ．區分所有人得就共有部分的權利可單獨轉讓
Ｄ．共有部分的修繕費用及其他分擔，由各區分所有人按其所有部分價值的比例分擔
答：Ｄ 區分所有人對專有部分享有單獨所有權，共用部分享有共有權。Ａ錯。區分所有人的共有權與房屋所有權密切相伴，不能分離，在轉讓房屋所有權時必然轉讓共有部分的共有權，且區分所有人不得就共有部分請求分割。ＢＣ錯。
三、應試能力拓展
例：（06．卷三．多．55）甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產證。下列哪些說法是正確的？
A．甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入
B．一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利
C．若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優先購買權
D．如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意
答：ＡＢＤ 甲、乙、丙、丁對于各自居住的房子享有獨立所有權，其客體是使用和構造上均具有獨立性的部分，所以一層住戶肯定不對三、四層的樓板享有所有權。Ｂ對。整堵墻以及樓頂屬于甲、乙、丙、丁共同擁有的，所以墻的廣告收入四人分享，丁在樓頂建花圃必須要得到甲、乙、丙的同意。ＡＤ對。至于Ｃ于法于理無據。
司考技巧：
