五、租賃合同
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
1.租賃合同中租賃期限為6個月以上的，應當釆用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，可以協議補充，不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，視為不定期租賃。
2.在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。
3.承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
4.出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
5.因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
6.租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
7.出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。
8.承租人應當按照約定的方法或按照租賃物的性質使用租賃物，并應當妥善保管租賃物，如因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或增設他物，如未經出租人同意，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。
9.承租人經出租人同意，還可以將租賃物轉租給第三人，在這種情況下，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
10.承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或約定不明確，可以協議補充，不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，租賃期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
11.租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。
12.租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
【考題·單選題】根據《合同法》規定，下列情形中的租賃合同，屬于定期租賃合同的是（ ）。（2007年）
A.甲將一臺機器租賃給乙，雙方訂有書面合同，租賃期限約定為20年
B.甲乙簽訂一租賃合同，未約定租賃期限，且不能通過補充協議或根據合同條款、交易習慣確定租賃期限
C.甲乙訂立一口頭租賃合同，租賃期限為1年
D.甲將一私房出租給乙，租賃期限為3年，現租期已屆滿，甲未收回房屋，乙繼續居住并交納房租
『正確答案』A
『答案解析』本題考核點是租賃合同的相關規定。按照規定，當事人未采用書面形式，視為不定期租賃。租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。選項A中，訂有書面合同，租賃期限也有明確的約定，因此屬于定期租賃合同。選項BCD均屬于不定期租賃。
【考題·單選題】甲公司將一套設備租賃給乙公司使用，租賃期間，經詢問確認乙公司無購買意向后，甲公司將該設備賣給丙公司。根據《公司法》的規定，下列關于買賣合同與租賃合同效力的表述中，正確的是（?。?。（2012年）
A.買賣合同無效，租賃合同繼續有效
B.買賣合同有效，租賃合同繼續有效
C.買賣合同有效，租賃合同自買賣合同生效之日起終止
D.買賣合同有效，租賃合同須經丙公司同意后才繼續有效
『正確答案』B
『答案解析』本題考核點是租賃合同當事人雙方權利義務。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
【考題·單選題】李某與趙某口頭約定，李某將其房屋出租給趙某，租期為1年，租金為每月100元，每月的第一天交付該月租金。根據《合同法》的規定，下列關于該租賃合同效力的表述中，正確的是（?。?。（2012年）
A.該租賃合同無效
B.該租賃合同為可撤銷合同
C.該租賃合同有效，租期為1年
D.該租賃合同有效，但視為不定期租賃合同
『正確答案』D
『答案解析』本題考核點是租賃合同的內容。租賃合同期限在6個月以上的，應當采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
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