第二節(jié) 貸款流程
5.貸款的受理和調(diào)查
（1）貸款的受理
①貸前咨詢。銀行通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)咨詢、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)宣傳手冊(cè)等方式介紹個(gè)人住房貸款的品種、申請(qǐng)人的條件要求、申請(qǐng)人需提供的材料、貸款程序、貸款利率和還款方式等主要條款及其他相關(guān)事宜。
②貸款的受理程序。包括接受申請(qǐng)和初審。
申請(qǐng)貸款時(shí)需遞交：個(gè)人住房借款申請(qǐng)書(shū)；有效身份證件；借款人還款能力證明材料；合法、有效的購(gòu)房合同；抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書(shū)面證明或簽字，保證人出具的擔(dān)保書(shū)面承諾和擔(dān)保人資信證明材料；購(gòu)房首付款證明材料；貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料。如配偶共同申請(qǐng)，還需遞交出示結(jié)婚證及配偶的戶口簿等。
初審主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性與規(guī)范性。
（2）貸前調(diào)查
①對(duì)開(kāi)發(fā)商及樓盤(pán)項(xiàng)目的調(diào)查。主要包括：
a.開(kāi)發(fā)商資信的審查。包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)；企業(yè)資信等級(jí)或信用程度；企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證明；會(huì)計(jì)報(bào)表；開(kāi)發(fā)商債權(quán)債務(wù)及為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況；企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力。
b.項(xiàng)目審查。包括：項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性和有效性；項(xiàng)目（包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售）的合法性，一般不能為已被抵押的項(xiàng)目提供商品房銷(xiāo)售貸款；項(xiàng)目工程進(jìn)度；項(xiàng)目資金到位情況。
c.項(xiàng)目實(shí)地考察。包括：開(kāi)發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否與實(shí)際一致，是否經(jīng)過(guò)政府部門(mén)批準(zhǔn)；開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷(xiāo)售的資格認(rèn)定；項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景。
撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。包括：開(kāi)發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；開(kāi)發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷(xiāo)售前景；合作項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論以及可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限等。
②對(duì)借款人的調(diào)查。
調(diào)查方式：審查申請(qǐng)材料；面談；查詢個(gè)人信用記錄；電話調(diào)查；實(shí)地調(diào)查等。其中，至少應(yīng)直接與借款申請(qǐng)人（包括共同申請(qǐng)人）面談一次，可在受理貸款申請(qǐng)的同時(shí)進(jìn)行；面談應(yīng)做相應(yīng)記錄。
調(diào)查內(nèi)容：主要有借款申請(qǐng)人基本情況、貸款基本情況、所購(gòu)房屋情況、貸款擔(dān)保情況。重點(diǎn)調(diào)查：材料一致性；借款申請(qǐng)人（包括代理人）身份證明；借款人信用情況；借款人償還能力證明材料；所購(gòu)房屋首付款證明；購(gòu)房合同或協(xié)議；擔(dān)保材料真實(shí)性；貸款真實(shí)性。
其中，審核擔(dān)保材料具體應(yīng)調(diào)查：
抵押擔(dān)保的：抵押物是否屬于法律規(guī)定且銀行認(rèn)可的抵押財(cái)產(chǎn)范圍；抵押人對(duì)抵押物占有的合法性；抵押物價(jià)值與存續(xù)狀況。
質(zhì)押擔(dān)保的：質(zhì)押權(quán)利的合法性；出質(zhì)人對(duì)質(zhì)押權(quán)利占有的合法性；質(zhì)押權(quán)利條件。
保證擔(dān)保的：保證人具備保證資格，三年內(nèi)連續(xù)虧損、在銀行黑名單之列或有重大違法行為損害銀行利益的法人，不得作為保證人。
貸前調(diào)查完成后應(yīng)填寫(xiě)“個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表”。
6.貸款的審查和審批
（1）貸款的審查
審查借款人提交材料的合規(guī)性，審查貸前調(diào)查人提交的“個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表”、面談?dòng)涗浖百J前調(diào)查內(nèi)容是否完整。審查后在“個(gè)人住房貸款調(diào)查審查表”上簽署意見(jiàn)，連同申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒粚徟?
（2）個(gè)人住房貸款的審批流程
①組織報(bào)批材料。報(bào)批材料包括：“個(gè)人信貸業(yè)務(wù)報(bào)批材料清單”、“個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表”、“個(gè)人住房借款申請(qǐng)書(shū)”、個(gè)人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定需提供的材料等。
②貸款審批。審查內(nèi)容：借款人資格和條件；借款用途；申請(qǐng)貸款金額、期限；借款人材料的合法性、完整性、有效性；貸前調(diào)查人貸款建議的合理性；報(bào)批貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范措施的合規(guī)性、有效性；其他相關(guān)事項(xiàng)。
③提出審批意見(jiàn)。單人審批時(shí)，貸款審批人直接在“個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表”上簽署審批意見(jiàn)；雙人審批時(shí)，只有當(dāng)兩名貸款審批人同時(shí)簽署“同意”意見(jiàn)時(shí)，審批結(jié)論意見(jiàn)方為“同意”。
④審批意見(jiàn)落實(shí)。對(duì)未獲批準(zhǔn)的借款申請(qǐng)，及時(shí)通知借款人，退還有關(guān)材料并解釋原因，同時(shí)將記錄存檔；對(duì)需補(bǔ)充材料的，按要求及時(shí)補(bǔ)充材料后重新審查、審批；對(duì)經(jīng)審批同意或有條件同意的，應(yīng)及時(shí)通知借款人并按要求落實(shí)有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。
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7.貸款的簽約和發(fā)放
（1）貸款的簽約流程：
①填寫(xiě)合同。要使用統(tǒng)一格式的合同文本。
②審核合同。復(fù)核合同及附件填寫(xiě)的完整性、準(zhǔn)確性、合規(guī)性并建立復(fù)核記錄。同筆貸款的合同填寫(xiě)人與合同復(fù)核人不得為同一人。
③簽訂合同。
a.在簽訂合同文本前，應(yīng)履行充分告知義務(wù)。
b.借款人、保證人為自然人的，應(yīng)當(dāng)面核實(shí)簽約人身份證明后由簽約人當(dāng)場(chǎng)簽字；如委托他人代替簽字，簽字人須出具經(jīng)公證的委托授權(quán)書(shū)；保證人為法人的，保證方簽字人應(yīng)為其法定代表人或其授權(quán)代理人（須提供有效的書(shū)面授權(quán)文件）。
c.抵押擔(dān)保的，抵押物共有人應(yīng)在相關(guān)合同文本上簽字。
d.銀行有權(quán)簽字人審查通過(guò)后在合同上簽字（章），之后加蓋銀行個(gè)人住房貸款合同專(zhuān)用章。
e.銀行可決定是否辦理合同公證。
（2）貸款的發(fā)放
①落實(shí)貸款發(fā)放條件。包括：首付款是否全額支付到位；所購(gòu)房屋符合貸款條件；需辦理保險(xiǎn)、公證的，相關(guān)手續(xù)辦理完畢；采取委托扣劃還款方式的借款人已開(kāi)立還本付息賬戶；落實(shí)相關(guān)貸款擔(dān)保手續(xù)、保證責(zé)任。
注意：抵（質(zhì)）押登記手續(xù)應(yīng)由銀行派人（該人員應(yīng)與貸款發(fā)放崗位人員分開(kāi)）與抵（質(zhì)）押人一起辦理，或接受其委托代為辦理；銀行也可委托外部機(jī)構(gòu)代為辦理。
②貸款支付。基本步驟：信貸主管審核簽字——會(huì)計(jì)部門(mén)開(kāi)立賬戶——?jiǎng)澑顿J款。
個(gè)人住房貸款原則上采用專(zhuān)項(xiàng)提款方式。
8.貸后與檔案管理
（1）貸款的回收
借款人按合同約定的支付方式（委托扣款或柜面還款任選其一，可變更）、還款方式等定期還款。
（2）合同變更
①合同主體變更。借款人或財(cái)產(chǎn)繼承人持有效法律文件，向貸款銀行遞交書(shū)面申請(qǐng)；銀行對(duì)變更后的借款人的主體資格、資信情況、擔(dān)保情況審批同意后，與變更后的借款人、擔(dān)保人重新簽訂合同，新合同借款利率按原合同利率約定執(zhí)行。
②借款期限調(diào)整。指延長(zhǎng)或縮短期限，借款人須向銀行遞交期限調(diào)整申請(qǐng)書(shū)，具備以下條件：貸款未到期；無(wú)欠息；無(wú)拖欠本金，本期本金已歸還。
縮短期限的，剩余有效還款期數(shù)不能為零。對(duì)到期一次還本付息類(lèi)個(gè)人貸款賬戶，不允許縮短借款期限。縮短（延長(zhǎng)）借款期限后新的借款期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從縮短（延長(zhǎng)）之日起，按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。
③分期還款額的調(diào)整。
④還款方式變更。條件：貸款期內(nèi)遞交還款方式變更申請(qǐng)書(shū)；沒(méi)有拖欠本息及其他費(fèi)用；歸還當(dāng)期本息。
⑤擔(dān)保變更。條件：遞交變更貸款擔(dān)保申請(qǐng)且新的擔(dān)保符合要求；不拖欠本息及相關(guān)費(fèi)用；貸款余額與新抵（質(zhì)）押物價(jià)值比例不能超過(guò)規(guī)定的抵（質(zhì)）押率。同意變更的，貸款銀行應(yīng)與借款人、擔(dān)保人簽訂變更擔(dān)保協(xié)議或重新簽訂擔(dān)保合同，辦理有關(guān)手續(xù)。
（3）貸后檢查
①借款人檢查。主要檢查借款用途和借款人還債能力，對(duì)借款人的不當(dāng)行為應(yīng)限期要求糾正，對(duì)借款人拒絕糾正的，應(yīng)提前收回已發(fā)放貸款的本息或解除合同，并要求借款人承擔(dān)違約責(zé)任；
②擔(dān)保的檢查。對(duì)危及擔(dān)保能力的情形，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新?lián)＃瑢?duì)借款人拒絕或無(wú)法更換貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款本息，或解除合同；
③對(duì)開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目及合作機(jī)構(gòu)的檢查。
（4）貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)和不良貸款的管理
①貸款風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)。一般先定量分類(lèi)，再定性分類(lèi)。分類(lèi)應(yīng)遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常貸款、關(guān)注貸款、次級(jí)貸款、可疑貸款、損失貸款五類(lèi)：
②不良貸款的認(rèn)定。包括次級(jí)、可疑和損失類(lèi)貸款。銀行定期對(duì)不良貸款進(jìn)行認(rèn)定。
③不良貸款的催收。按拖欠期限的不同可采取電話催收、信函催收、上門(mén)催收、通過(guò)中介機(jī)構(gòu)催收、采取法律手段催收等不同方式。
④不良貸款的處置。抵押物處置可與借款人協(xié)商變賣(mài)、提起訴訟或申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行；對(duì)呆賬應(yīng)按規(guī)定核銷(xiāo)；對(duì)銀行保留追索權(quán)的貸款實(shí)行“賬銷(xiāo)案存”，并注意訴訟時(shí)效。
（5）貸后檔案管理
①貸款檔案的內(nèi)容。主要包括：借款人的相關(guān)資料；貸后管理相關(guān)材料。
②檔案的收集整理和歸檔登記。
③檔案的借（查）閱管理。
④檔案的移交和接管。
⑤檔案的退回。
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