第四節 公積金個人住房貸款
12.基礎知識
（1）概念
略。
（2）特點
①互助性。住房貸款資金來源為單位和個人。
②普遍性。正常繳存住房公積金的職工都可申請。
③利率低。
④期限長。最長期限為30年（貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年）。
（3）要素
①貸款對象。公積金繳存的職工，基本條件為：具有城鎮常住戶口或有效居留身份；按時足額繳存住房公積金并具有個人住房公積金存款賬戶；有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；有合法有效的合同、協議及其他證明文件；有當地住房公積金管理部門規定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首付款；有符合要求的擔保；符合當地住房公積金管理部門規定的其他借款條件。
②貸款利率。按人民銀行規定的公積金個人住房貸款利率執行。
③貸款年限。最長為30年。
④還款方式。一次還本付息、等額本息還款法、等額本金還款法。
⑤擔保方式。以住房置業擔保公司所提供的連帶責任擔保最為常見。
⑥貸款額度。普通商品住房、經濟適用房，最高貸款額度為所購買住房總價款的80％；集資建造住房（房改房），最高貸款額度為所購買住房總價款的90％；購買二手房，最高貸款額度為所購買住房總價款的70％；有價證券質押貸款，最高貸款額度為有價證券票面金額的90％；建造、翻建、大修自住住房，最高貸款額度為所需費用的60％。
（4）公積金個人住房貸款業務的職責分工
①公積金管理中心基本職責。制定公積金信貸政策、負責信貸審批和承擔公積金信貸風險。
②承辦銀行職責：公積金借款合同簽約、發放、職工貸款賬戶設立和計結息及金融手續操作等基本職責；貸前咨詢受理、調查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬等可委托代理職責。
（5）公積金個人住房貸款業務的操作模式
①銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作；
②公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作；
③公積金管理中心和承辦銀行聯動。
（6）公積金個人住房貸款與商業銀行自營性個人住房貸款的區別
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公積金個人住房貸款 |
商業銀行自營性個人住房貸款 |
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資金來源 |
公積金管理部門歸集的住房公積金 |
銀行自有的信貸資金 |
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承擔風險的主體 |
政府設立的住房置業擔保機構提供擔保，商業銀行不承擔貸款風險 |
商業銀行自擔風險 |
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貸款對象 |
住房公積金的繳存人 |
具有完全民事行為能力的自然人 |
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貸款利率 |
比自營性個人住房貸款利率低 |
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審批主體 |
公積金管理中心 |
商業銀行自己審批 |
13.貸款流程
（1）貸款的受理和調查
銀行先和公積金管理中心簽訂“住房公積金貸款業務委托協議書”，取得承辦權之后才能接受委托辦理公積金個人住房貸款業務。
①申請商品房公積金個人住房貸款的借款人須提供的補充材料。借款人及參貸人的居民身份證、戶口簿原件及復印件和共同還款承諾書；婚姻狀況證明；合法的商品房購房合同或協議；借款人及參貸人所在單位提供的個人資信證明；借款人已交付不低于20％購房款的有效憑據；有效的擔保證明；辦理公積金個人住房貸款的期房樓盤，必須是由開發商與受委托銀行簽訂個貸協議的樓盤。
②申請二手房公積金貸款的借款人須提供的材料。賣方身份證、戶口簿復印件；房產證原件和復印件；由公積金管理中心認可的評估機構出具的評估報告；由公積金管理中心認可的中介機構與買賣雙方簽訂的三方協議；由區級以上房產交易部門進行抵押登記。
（2）貸款的審查和審批
①貸前審查。考察：借款人繳存住房公積金情況；借款用途；借款內容；貸款資信審查。
②貸款審批。
登記臺賬。
貸款審批。公積金管理中心對借款人的貸款額度、比例、年限做出決策。
核對或登記臺賬核對。承辦銀行及時取回公積金管理中心出具的審批意見和“委托放款通知書”，核對登記臺賬。
（3）貸款的簽約和發放
①貸款簽約。公積金管理中心審批后，向受委托銀行出具“委托貸款通知書”，同時將委托貸款基金劃入銀行的住房委托貸款基金賬戶。銀行憑“委托放款通知書”與借款人簽訂合同，辦理抵押手續、貸款劃付手續。具體包括：
第一，合同簽約。包括制作借款合同；合同簽字（章）；錄入并檢查修改系統中的信息。
第二，擔保落實。
第三，申領和存撥基金。承辦銀行申請住房委托貸款基金，公積金管理中心受理申請和撥存基金。承辦銀行建立住房委托貸款基金賬戶，根據“資金劃轉通知單”劃撥資金，核實基金是否到賬，并統計管理基金的使用、結余等，定期對賬、報送業務資料和報表等。
②貸款的發放。承辦銀行必須在收到撥付的住房委托貸款基金，辦妥所購房屋抵押登記（備案）手續，審核放款資料齊全性、真實性和有效性后發放貸款。除有特殊規定外，公積金個人住房貸款資金必須以轉賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現金。
③發放完貸款，承辦銀行向客戶提供回單，并將有關放款資料報送公積金管理中心。
（4）貸后與檔案管理
①貸款檢查。檢查業務操作的合規性、是否按委托協議要求的工作時限辦理貸款業務、貸款賬戶的催收情況等。
②協助不良貸款催收。
逾期90天以內的，以短信、電話和信函等催收。
超過90天的，給借款人發出“提前還款通知書”，有權要求借款人提前償還全部借款，并支付逾期期間的罰息。還款期限屆滿時仍未還款，將就抵押物的處置與借款人達成協議。
逾期180天以上，將對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進行處置；處分抵押物所得價款用于償還貸款利息、罰金及本金。
③對賬工作。
④基金清退和利息劃回。承辦銀行應按時將回收貸款本金與利息劃入公積金管理中心指定的結算賬戶和增值收益賬戶，及時進行資金清算。
⑤貸款手續費的結算。管理中心定期按比例將委托貸款手續費劃歸給承辦銀行。
⑥擔保貸后管理。
⑦貸款數據的報送。
⑧委托協議終止。
⑨檔案管理。
核心考點術語
1.自營性個人住房貸款：即商業性個人住房貸款，指銀行運用信貸資金向在城鎮購買、建造或大修各類型住房的個人發放的貸款。
2. 公積金個人住房貸款：即委托性住房公積金貸款，指由各地住房公積金管理中心運用住房公積金，委托商業銀行向購買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發放的專項住房貸款。是一種政策性個人住房貸款，實行“低進低出”的利率政策，貸款額度受限。
3. 個人住房組合貸款：指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款，從而形成特定的個人住房貸款組合。
4. 新建房個人住房貸款：即個人一手房貸款，指銀行向符合條件的個人發放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。
5. 個人再交易住房貸款：即個人二手房住房貸款，指銀行向個人發放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。
6. 個人住房轉讓貸款：指當尚未結清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發放的個人住房貸款。
7.貸前調查：是對住房樓盤項目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手段落實情況等進行的調查和評估。
8.貸后檢查：是以借款人、抵（質）押物、擔保人、擔保物、合作開發商及項目為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內資源查詢等途徑獲取信息，對影響個人住房貸款資產質量的因素進行持續跟蹤調查、分析，并采取相應補救措施的過程，判斷借款人的風險狀況，提出相應的預防或補救措施。
9.正常貸款：借款人一直能正常還本付息，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。
10.關注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時、全額償還的不良因素。
11.次級貸款：借款人的正常收入已不能保證及時、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產、對外借款、保證人、保險人才能歸還全部貸款本息。
12.可疑貸款：貸款銀行已要求借款人及有關責任人履行保證、保險責任、處理抵（質）押物，預計貸款可能發生一定損失，但損失金額尚不能確定。
13.損失貸款：借款人無力償還貸款，履行保證、保險責任和處理抵（質）押物后仍未能清償的貸款及借款人死亡、宣告失蹤或死亡，以其財產或遺產清償后，仍未能還清的貸款。
9.個人住房貸款檔案管理：指銀行根據《檔案法》對個人住房貸款中形成的有關貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程，以保證貸款檔案的安全、完整與有效利用。
“假個貸”：指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為。
操作風險：指在個人住房貸款業務操作過程中，由于違反操作規程或操作中存在疏漏等情況而產生的風險，是一種發生在實務操作中的、內部形成的非系統性風險。
10. 政策風險：指政府的金融政策或相關法律、法規發生重大變化，引起市場波動，從而給商業銀行帶來的風險，屬于系統性風險。
11. 還款能力風險：指借款人經濟狀況嚴重惡化導致不能按期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼承人放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風險。
