考點7.1其他個人貸款（P209）

個人貸款根據(jù)擔保方式的不同分為：個人抵押授信貸款、個人質(zhì)押貸款、個人信用貸款和個人保證貸款。

考點7.2個人抵押授信貸款基礎(chǔ)知識（P209-P212）

1.指借款人將本人或第三人（限自然人）的物業(yè)抵押給銀行，銀行按抵押物評估值的一定比率為依據(jù)，設(shè)定個人最高授信額度的貸款。其抵押物一般為借款申請人本人或第三人（限自然人）名下的擁有房屋所有權(quán)，且產(chǎn)權(quán)處于自由權(quán)利狀態(tài)下的住房或商用房。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

2.特點：①先授信，后用信【取得授信額度后，方可使用貸款】②一次授信，循環(huán)使用【一次申請取得授信額度后，便可在有效期和貸款額度內(nèi)循環(huán)使用】③貸款用途綜合【無指定用途，用途比較綜合】。

3.貸款對象：具有完全民事行為能力，年滿18；當?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩挥邪雌趦斶€的能力；無重大信用不良記錄；借款申請人及其財產(chǎn)共有人同意抵押；具有真實明確合法的用途。

貸款期限：最長為30年；以新購住房為抵押授信貸款的，有效期間起始日為“個人住房借款合同”簽訂日的前一日；將銀行原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為個人抵押授信貸款的，有效期間起始日為原住房抵押貸款發(fā)放日的前一日；單筆貸款屆滿日不可超出抵押授信貸款有效期屆滿日。

還款方式：委托扣款方式或柜面還款方式；提前還款目前一般采取柜臺還款方式；

貸款額度：

①以所購新建商品住房作抵押的，貸款額度一般不超過所購住房全部價款的70%；

②以所購再交易住房、未設(shè)定抵押的自有住房作抵押或?qū)⒃》康盅嘿J款的抵押住房轉(zhuǎn)為抵押授信貸款，貸款額度根據(jù)抵押住房價值和抵押率確定。抵押率根據(jù)抵押房產(chǎn)的房齡、當?shù)胤康禺a(chǎn)價格水平、房地產(chǎn)價格走勢、抵押物變現(xiàn)情況等因素確定，一般不超過70%【貸款額度計算公式：貸款額度=抵押房產(chǎn)價值×對應(yīng)的抵押率】如經(jīng)貸款銀行核定的貸款額度小于原住房抵押貸款剩余本金的，不得轉(zhuǎn)為抵押授信貸款；

③以在銀行的原住房抵押貸款的抵押住房設(shè)定第二順序抵押授信貸款的；可根據(jù)上述②款的規(guī)定確定貸款額度。

可用貸款額度：有效期內(nèi)某一時點借款人的可用貸款額度=核定的貸款額度－額度項下未清償貸款余額；以在銀行的原住房抵押貸款的抵押住房設(shè)定第二順序抵押授信貸款的，可用貸款額度=核定的貸款額度—原住房抵押貸款余額—額度項下未清償貸款余額。

考點7.3個人抵押授信貸款操作流程（P212-P216）

1.貸款的受理與調(diào)查：

貸款受理人應(yīng)對借款申請書及申請材料進行初審，主要審查主體資格及借款人所提交資料的完整性與規(guī)范性；

貸前調(diào)查：申請材料的真實性、完整性、合法性、有效性以及借款人信用情況、還款能力、抵押房產(chǎn)價值及原有住房抵押貸款的履約情況等進行評估和調(diào)查；

貸前調(diào)查人必須至少直接與借款申請人面談一次，通過面談了解借款申請人的基本情況、借款所抵押房屋情況、貸款用途是否真實明確，是否符合法規(guī)，并做好記錄，內(nèi)容主要為可能存在真實性風險的內(nèi)容，申請中未包含但應(yīng)包含的內(nèi)容，以及可能對貸款產(chǎn)生重大影響的內(nèi)容。

2.貸款的審查與審批：

貸款的審查：材料的合規(guī)性、真實性、完整性審查；以購買住房或未設(shè)定抵押的已有住房作抵押授信貸款的，貸款審查人按規(guī)定審查，同時對抵押授信貸款額度、有效期間、貸款用途、需落實的貸款支用等進行審查；將在銀行原住房抵押貸款轉(zhuǎn)為抵押授信貸款的，貸款審查人對借款申請人提交的材料的完整性、合規(guī)性和真實性進行審查，重點審查貸前調(diào)查人對抵押房產(chǎn)價值、借款人原貸款履行情況及還款能力的調(diào)查和分析意見。

貸款的審批：審批人審查的內(nèi)容：借款人的資格和條件；材料是否完整；貸款額度、有效期間、貸款用途是否符合規(guī)定；抵押房產(chǎn)價值、抵押率的確定是否符合規(guī)定，由此確定貸款額度是否準確、合理；主要風險點的防范措施是否有效等；

信貸業(yè)務(wù)部門根據(jù)貸款審批人的審批意見做以下工作：

①對未獲批準的借款申請，貸前調(diào)査人應(yīng)及時告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔；

②對需補充材料的，貸前調(diào)査人應(yīng)按要求及時補充材料后重新履行審核、審批程序；

③對經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時通知借款申請人并按要求落實有關(guān)條件后辦理合同簽約和貸款支用等；

3.貸款的簽約與發(fā)放；

流程：填寫合同-審核合同-簽訂合同-抵押登記手續(xù)的辦理-申請支用-支用審查-支用核批-相關(guān)文本、憑證簽署及貸款發(fā)放；貸款銀行應(yīng)在臺賬中建立抵押授信貸款的貸款額度、可用貸款額度、有效期間、抵押物價值、抵押率等指標，記錄抵押授信貸款項下各筆貸款的貸款金額、貸款期限、貸款利率、有效期間調(diào)整等數(shù)據(jù)，并設(shè)立專門的貸款額度調(diào)整、貸款失效及終止的記錄欄。

4.支付管理；

5.貸后管理：分為合同內(nèi)容的變更和貸后檢查；

貸后檢查要求：對正常、關(guān)注類貸款可采取抽查的方式不定期進行，對次級、可疑、損失類貸款采取全面檢查的方式，每季度至少進行一次貸后檢查；

貸后檢查的主要手段：監(jiān)測貸款賬戶、查詢不良貸款明細臺賬、電話訪談、見面訪談、實地檢查、監(jiān)測資金使用等。

檢查的主要內(nèi)容：借款人依合同約定歸還貸款本息情況；借款人信息的變更；借款人影響還款能力和誠意的因素變化情況；擔保情況變化；其他等。