第二節 貸款抵押分析
　　（四） 貸款抵押設定條件
　　1．抵押的范圍
　　根據我國《擔保法》的規定，抵押人擁有所有權或經營管理權的下列財產可以抵押：
　　①抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
　　②抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；
　　③抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；
　　④抵押人依法有處分權的原材料、半成品、產品；
　　⑤抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權；
　　⑥依法可以抵押的其他財產。
　　不得抵押的財產有：
　　①土地所有權；
　　②耕地、宅基地（但有特別規定的除外），自留地、自留山等集體所有的土地使用權；
　　③學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
　　④所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
　　⑤依法被查封、扣押、監管的財產；
　　⑥依法不得抵押的其他財產。
　　2．貸款抵押額度的確定
　　（1）抵押物的認定
　　作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產，或者是抵押人有權支配的財產。
　　（2）抵押物的估價
　　抵押物的估價是評估抵押物的現值。銀行對抵押物的價值都要進行評估。
　　①估價方法
　　對于房屋建筑的估價，主要考慮房屋和建筑物的用途及經濟效益、新舊程度和可能繼續使用的年限、原來的造價和現在的造價等因素；
　　對于機器設備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應扣除折舊；
　　對庫存商品、產成品等存貨的估價，主要是考慮抵押物的市場價格、預計市場漲落、抵押物銷售前景；
　　對可轉讓的土地使用權的估價，取決于該土地的用途、土地的供求關系。
　　②抵押率的確定。
　　一是抵押物的適用性、變現能力。選擇的抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現能力。對變現能力較差的，抵押率應適當降低。
　　二是抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析：
　　實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值；
　　功能性貶值，即由于技術相對落后造成的貶值；
　　經濟性貶值，即由于外部環境變化引起的貶值或增值。
　　抵押率計算公式為：
　　抵押率=擔保債權本息總額／抵押物評估價值額×100％
　　（3）貸款抵押額度的確認
　　抵押貸款額：抵押物評估值X抵押貸款率
　　抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
　　（4）抵押合同的簽訂
　　貸款發放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括以下內容：
　　①被擔保的主債權種類、數額；
　　②債務人履行債務的期限；
　　③抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；
　　④抵押擔保的范圍；
　　⑤當事人認為需要約定的其他事項。
　　3，抵押的效力
　　（1）抵押擔保的范圍
　　抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。如果抵押合同另有規定的，按照規定執行。
　　（2）抵押物的轉讓
　　在抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知銀行并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知銀行或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。抵押權不得與其擔保的債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。
　　（3）抵押物的保全
　　在抵押期間，銀行若發現抵押人對抵押物使用不當或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權要求抵押人停止其行為。
　　（4）抵押權的實現
　　抵押擔保雖然具有現實性和憑物性，但抵押權是與其擔保的債權同時存在的。
　　（五） 貸款抵押風險分析
　　1．貸款抵押風險分析
　　（1）抵押物虛假或嚴重不實
　　（2）未辦理有關登記手續
　　（3）將共有財產抵押而未經共有人同意
　　（4）以第三方的財產作抵押而未經則產所有人同意
　　（5）資產評估不真實，導致抵押物不足值
　　（6）未抵押有效證件或抵押的證件不齊
　　（7）因主合同無效，導致抵押關系無效
　　（8）抵押物價值貶損或難以變現
　　2．貸款抵押的風險防范
　　（1）對抵押物進行嚴格審查
　　（2）對抵押物的價值進行準確評估
　　（3）做好抵押物登記工作，確保抵押關系的效力
　　（4）抵押合同期限應覆蓋貸款合同期限

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