二、房產(chǎn)稅法律制度
房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營管理人等征收的－種稅。
(－)房產(chǎn)稅納稅人【★2012年單選題】
房產(chǎn)稅的納稅人是在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。
具體規(guī)定如下(注意多選題)：
(1)產(chǎn)權(quán)屬于國家的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人；
(2)產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人；
(3)產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人；
(4)產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人；
(5)納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。
(二)房產(chǎn)稅征稅對象和征收范圍
1．房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋，它是有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能遮風(fēng)避雨，可供人們生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、生活的場所。
【提示1】獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻、煙囪、菜窖、室外游泳池等)不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍。
【提示2】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售之前不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)使用、出租、出借的商品房應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅。
2．房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋。
【提示】位于農(nóng)村的房屋，不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍，不征收房產(chǎn)稅。
(三)房產(chǎn)稅計稅依據(jù)
房產(chǎn)稅的征收方式分為從價計征和從租計征兩種。
1．從價計征——以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)
房產(chǎn)余值＝房產(chǎn)原值×(1－扣除比例10％～30％)
(1）房產(chǎn)原值，是指納稅人會計賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。
【提示】自2009年1月1日起，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。
(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或－般不單獨計算價值的配套設(shè)施。
2．從租計征－－以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)
以勞務(wù)或其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定－個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征。
(四)房產(chǎn)稅稅率和應(yīng)納稅額的計算
表6．2房產(chǎn)稅計稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計算
| 計稅方法 |
計稅依據(jù) |
稅率 |
稅額計算公式 |
|
從價計征 |
房產(chǎn)余值 |
1．2％ |
全年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1－扣除比例)×1．2％ |
|
從租計征 |
房屋租金 |
1 2％ |
全年應(yīng)納稅額＝租金收人×12％(或4％) |
【提示】對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，暫按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。
(五)稅額計算的特殊規(guī)定
1．以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔(dān)風(fēng)險的，以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。
2．以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，視同出租，以租金收入為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。
3．對融資租賃的房屋，以房屋余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。
4．居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅規(guī)定。
由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10％至30％后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。
【例題1·單選題】某企業(yè)2013年有固定資產(chǎn)原值3000萬元，其中房產(chǎn)原值為2000萬元，已提折舊400萬元；機(jī)器設(shè)備原值為1000萬元，已提折舊240萬元。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為30％，該企業(yè)2013年度應(yīng)納房產(chǎn)稅為（ ）萬元。
A．16．8
B．168
C．24
D．240
【答案】A
【解析】本題考核房產(chǎn)稅的計算。企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅＝2000×(1—30％)×1．2％＝16．8(萬元)。
(六)房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠【★2012年單選題】
1．國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
2．由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(全額或差額)的單位(學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術(shù)類單位)所有的、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
3．宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
4．個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。
對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅。
5．經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)：
(1)損壞不堪居住的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅；
(2)納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅；
(3)在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，施工期間－律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅；
(4)對房管部門經(jīng)租的居民住房，在房租調(diào)整改革之前收取租金偏低的，可暫緩征收房產(chǎn)稅；
(5)對高校后勤實體免征房產(chǎn)稅；
(6)對非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；
(7)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；
(8)對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，房管部門向居民出租的公有住房，落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅；
(9)向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收房產(chǎn)稅。“供熱企業(yè)”包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)、單位自供熱及為小區(qū)居民供熱的物業(yè)公司等，不包括從事熱力生產(chǎn)但不直接向居民供熱的企業(yè)。
(七)納稅義務(wù)發(fā)生時間【★2010年單選題】
1．納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅；
2．納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅；
3．納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅；
4．納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅；
5．納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起繳納房產(chǎn)稅；
6．納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起繳納房產(chǎn)稅；
7．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起繳納房產(chǎn)稅；
8．納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。
【提示】只有第－種情況從“之月”起繳納房產(chǎn)稅，其余都是從“之次月”起繳納房產(chǎn)稅。
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