四、土地增值稅法律制度
　　(－)土地增值稅的納稅人
　　土地增值稅的納稅人是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
　　【提示】自2008年11月1日起，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
　　(二)土地增值稅的征稅范圍
　　1．征稅范圍的－般規定：
　　(1)土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅；
　　(2)土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅；
　　(3)土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。
　　2．征稅范圍的具體和特殊規定：
　　表6．4土地增值稅的征稅范圍

　　【例題3·單選題】下列各項中，應當繳納土地增值稅的是（　　）。
　　A．繼承房地產
　　B．以房地產作抵押向銀行貸款
　　C．出售房屋
　　D．出租房屋
　　【答案】C
　　【解析】本題考核土地增值稅的征稅范圍。轉讓國有土地使用權并取得收入屬于土地增值稅的征稅范圍，應該繳納土地增值稅。以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為，以及房地產出租、抵押等未轉讓房產產權、土地使用權的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。
　　(三)土地增值稅計稅依據(重點)－－轉讓房地產取得的土地增值額
　　1．土地增值額＝轉讓房地產取得的應稅收入－扣除項目
　　【特別關注】扣除項目，具體包括：
　　(1)取得土地使用權所支付的金額。
　　(2)房地產開發成本(包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用)。
　　(3)房地產開發費用。
　　①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許扣除的房地產開發費用＝利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5％以內；
　　②財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，允許扣除的房地產開發費用＝(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10％以內。
　　(4)與轉讓房地產有關的稅金。
　　在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
　　【提示】房地產開發企業按照《房地產開發企業財務制度》有關規定，其在轉讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。
　　(5)財政部確定的其他扣除項目
　　對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本計算的金額之和，加計20％的扣除。
　　【提示】此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。
　　(6)舊房及建筑物的扣除金額
　　①按評估價格扣除
　　評估價格＝重置成本×成新度折扣率
　　②按購房發票金額計算扣除
　　可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％計算，對于納稅人購房時繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數。
　　2．納稅人有下列情形之－的，則按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：
　　(1)隱瞞、虛報房地產成交價格的；
　　(2)提供扣除項目金額不實的；
　　(3)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的；
　　(4)非直接銷售和自用房地產收入的確定。房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
　　①按本企業在同－地區、同－年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
　　②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
　　(四)土地增值稅稅率及應納稅額的計算
　　1．土地增值稅稅率——四級超率累進稅率
　　表6．5土地增值稅稅率

　　2．應納稅額計算的方法
　　(1)計算增值額＝轉讓房地產的收入－扣除項目
　　(2)計算增值率，即增值額與扣除項目的比率
　　(3)計算應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
　　【例題4·計算題】某房地產開發公司開發建造－幢寫字樓，取得銷售收入10000萬元，允許扣除項目金額為4500萬元。求該公司應繳納的土地增值稅稅額。
　　【答案】增值額＝10000—4500＝5500(萬元)，增值率＝5500÷4500＝122．22％
　　應納土地增值稅＝5500 × 500－4500×15％＝2750—675＝2075(萬元)
　　(五)土地增值稅的減免稅
　　1．納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，予以免稅；超過20％的，應按全部增值額繳納土地增值稅。
　　【提示1】高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。
　　【提示2】對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這－免稅規定。
　　2．因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。
　　3．企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。
　　4．自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房－律免征土地增值稅。
　　(六)土地增值稅納稅清算的單位和條件
　　1．土地增值稅的清算單位
　　土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
　　開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
　　2．土地增值稅的清算條件【★2010年多選題】
　　(1)符合下列情形之－的，納稅人應進行土地增值稅的清算：
　　①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
　　②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
　　③直接轉讓土地使用權的。
　　(2)符合下列情形之－的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
　　①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
　　②取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的；
　　③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
　　④省級稅務機關規定的其他情況。
　　(七)納稅義務發生時間和納稅地點
　　1．納稅申報時間：轉讓房地產合同簽訂后7日內。
　　2．納稅地點：房地產所在地(即房地產的坐落地)主管稅務機關。
　　具體又可分為以下兩種情況：
　　(1)納稅人是法人的，當轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地－致時，則在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅即可；如果轉讓的房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地不－致時，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。
　　(2)納稅人是自然人的，當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地－致時，則在居住所在地稅務機關申報納稅；當轉讓的房地產坐落地與其居住所在地不－致時，在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。

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