2019年10月8日，央行實行房貸利率的新政策，新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。2019年12月，央行宣布推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。也就是說，老的浮動利率貸款的定價基準將可以轉換為LPR。
LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。
存量浮動利率貸款定價基準轉換已于3月1日如期啟動。但一些人對轉換后貸款利率如何計算，還不是很清楚。中國人民銀行發文說明轉換時加減點數以及轉換后實際利率水平的計算方法。以下為《存量浮動利率貸款定價基準轉換計算說明》全文。
為便于理解，現以商業性個人住房貸款的轉換為例，說明轉換時加減點數以及轉換后實際利率水平的計算方法。(對公貸款等其他貸款與房貸有所不同，具體可咨詢承貸銀行)
一、加減點數怎么算?
根據中國人民銀行〔2019〕第30號公告，房貸的定價基準轉換為LPR后，加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月LPR的差值(可為負值)。過去浮動利率貸款一般是貸款基準利率浮動一定的比例確定，那么對應不同浮動比例下的利率，轉換后的加減點分別是多少呢?
舉例來說，比如借款人小王，買房時享受了貸款基準利率打九折(下浮10%)的優惠，貸款日2015年8月1日，期限是20年。
如果小王選擇將這筆房貸的定價基準轉換為LPR，現在5年期貸款基準利率是4.9%，轉換前的實際執行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。根據轉換時點利率保持不變的原則，小王這筆房貸的加減點數就是-0.39%=4.41%-4.8%，即減39個基點。
此后，直至這筆房貸償還完畢為止，這個加減點數都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動而變化。其他常見浮動比例對應的加減點數見表1個人房貸轉換參考LPR的加減點數值示例。
二、轉換后每個月按什么利率還?選擇不同的轉換時點有什么影響?
首先，要理解三個概念：
轉換時間：將個人房貸的定價基準轉換為LPR的時間(在2020年3月1日至8月31日之間)。轉換時，您和銀行需要協商確定：一是加減點數，具體計算方法見第一部分;二是重定價日和重定價周期。
重定價日：是指重新按照最新的定價基準(轉換前為貸款基準利率，轉換后為LPR)計算貸款執行利率的時間。一般為每年1月1日，或者每年與貸款發放日對應的日期。
重定價周期：重新確定執行利率的周期。若房貸利率一年一變，那么重定價周期就是一年。
定價基準轉換為LPR后，利率在第一個重定價日前不會發生變化，從第一個重定價日開始才可能隨當時的LPR而變化。重定價日和重定價周期可執行原合同約定，也可由借貸雙方重新約定，房貸重新約定的重定價周期最短為一年。
若重定價日為每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意時點轉換，2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率，此后年份以此類推。若重定價日為每年貸款發放的對應日，那么根據大部分銀行的轉換公告，在重定價日之前轉換的，2020年重定價日即可參考最新發布的LPR確定利率;在重定價日之后轉換的，則需等到2021年重定價日才可參考最新發布LPR確定利率。
接續上例，假設2020年3月-2021年7月5年期以上LPR為4.75%(實際情況很可能會有所變化，具體取決于當時的LPR報價)：
(1)如果小王的房貸重定價日為每年1月1日，2020年3月至8月轉換沒有任何區別，2021年1月1日之前，他的執行利率均為4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR(4.8%)加固定點差(-0.39%);2021年1月1日之后，則變為4.75%-0.39%=4.36%，這里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR;此后年份以此類推。
(2)如果重定價日為貸款發放日(即每年8月1日)，若小王在2020年7月31日前轉換，轉換后到7月31日，這筆房貸的執行利率為4.41%;2020年8月1日之后為4.75%-0.39%=4.36%，這里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR;此后年份以此類推。
若小王在2020年8月1日后轉換，則這筆房貸的執行利率在2021年7月31日之前都會保持4.41%不變;2021年8月1日才開始執行4.75%-0.39%=4.36%的利率，這里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR;此后年份以此類推。(具體見表2轉換后各月實際執行利率水平示例)
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隨著經濟的發展，利率下行是大趨勢，歐美、日本等發達國家的利率都很低，有的甚至出現了零利率或者負利率，當然這對我們來說很遙遠。目標雖然遙遠，但趨勢難以改變。
