答案部分 
一、單項選擇題
1、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考查區位的相關內容。在特定的時間，區位是確定的和一的，受方位和距離兩個因素的制約。前提是時間是特定的，而題目中B項說區位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定。因此是錯的。 
2、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考查中心地理論的本質。中心地理論是研究城市如何分布，而城市地域空間利用結構理論是研究城市內部各功能用地如何分布，兩者不要混淆。參見教材P6。 
3、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查決定房地產需求量因素中的消費者對未來的預期。當消費者預期房地產價格在未來會上漲時，就會增加現時需求。 
4、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考查地租與地價的關系。若每年的地租額為定值R，并且折現率即利息率i不變，則地租與地價之間的數量關系為：P=R/i。由土地的地租為200萬元，價格為4000萬元得出i=200/4000=5%，所以當地租為300萬元時，土地價格為300/5%=6000（萬元）。 
5、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查逆城市化的概念。逆城市化是大都市區人口向較小的都市區乃至鄉村流動的分散化過程。 
6、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查征收與征用的區別。征收與征用都具有強制性，即都不必得到財產所有權人的同意。 
7、
【正確答案】：D
【答案解析】：本題考查集體土地征地補償費用標準。土地補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6-10倍。參見教材P30。 
8、
【正確答案】：D
【答案解析】：本題考查房地產征收的主體。房地產征收的主體是國家。 
9、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查集體征收補償費用。土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。 
10、
【正確答案】：C
【答案解析】：國有建設用地使用權出讓國有建設用地有償使用的主要方式。參見教材P39。 
11、
【正確答案】：D
【答案解析】：本題考查土地使用權轉讓的限制。土地使用權轉讓時，其地上建筑物等所有權隨之轉讓，稱為房隨地走。參見教材P48-49。 
12、
【正確答案】：A
【答案解析】：本題考查國有建設用地使用權出讓的年限。居住用地應該為70年。參見教材P40。 
13、
【正確答案】：A
【答案解析】：本題考查國有建設土地使用權出租的條件。A項應為建設用地使用權出租人必須辦理租賃登記，否則不得出租。參見教材P50。 
14、
【正確答案】：A
【答案解析】：本題考查國有建設用地使用權抵押登記制度。房地產抵押合同自抵押登記之日生效。參見教材P53。 
15、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查土地使用權收回以及不可以收回的情況。出讓方式獲得土地使用權滿兩年未動工開發的，無償收回，但是因不可抗力或政府有關部門的行為或必需的前期工作造成的開發遲延除外。C中因正常辦理立項手續，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。參見教材P55。 
16、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查農村宅基地使用權的取得。根據規定，農村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再次申請宅基地的，不予批準。參見教材P59。 
17、
【正確答案】：A
【答案解析】：本題考查房地產市場調研的含義。房地產市場調研具有時效性，是因為房地產市場某一時點的調研結果可能反映不了房地產市場另一時點的情況。 
18、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考查房地產市場環境調研的具體內容。選項A屬于政治法律環境調研，選項C屬于社會文化環境調研，選項D屬于社區環境調研。參見教材P64。 
19、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考查房地產資料搜集的內容。參見教材P67。 
20、
【正確答案】：A
【答案解析】：本題考查房地產市場實地調研的基本方法。參見教材P73。 
21、
【正確答案】：A
【答案解析】：本題考查房地產定性預測的方法。房地產定性預測方法有購買者意圖調查法、銷售人員意見綜合法和專家意見法三種。定量預測方法有時間序列預測法、回歸分析預測法和市場因子推演法三種。參見教材P77。 
22、
【正確答案】：D
【答案解析】：本題考查房地產開發項目策劃的特點。由于房地產開發項目的位置固定性，決定了房地產開發項目策劃具有地域性的特點。 
23、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考房地產市場細分的概念。房地產市場細分是指把房地產市場按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干個不同購買群體的過程。參見教材P84。 
24、
【正確答案】：D
【答案解析】：本題考查房地產客戶需求特征分析。客戶需求特征分析主要分析下列三方面：1.消費能力；2.消費目的；3.消費方式。參見教材P89-90。 
25、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考查房地產開發項目的市場定位。房地產開發項目市場定位包括開發項目客戶定位和產品定位。 
26、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考查房地產開發項目策劃報告的分類。從策劃報告的內容來分，可分為項目產品策劃、項目投資策劃、項目營銷策劃和項目廣告策劃。參見教材P96。 
27、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考查投資的種類。間接投資是指投資者將資金用于購買股票、債券等有價證券，以獲得一定預期收益的投資。參見教材P99。 
28、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查復利計息的計算公式。F=P（1+i）n，調整后的價格=3500×（1+0.3%）6=3563.47（元/m2）。 
29、
【正確答案】：A
【答案解析】：本題考查差額內部收益率法的判別準則。用差額內部收益率法對計算期不同的互斥方案進行比選的判別準則是：在△IRR存在的情況下，若△IRR＞iC，則年均凈現金流大的方案為優；若0＜△IRR＜iC，則年均凈現金流小的方案為優。 
30、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考查損益表。損益表是反映項目計算期內各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤分配情況的報表，主要用于計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等靜態盈利性指標。參見教材P119。 
31、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考查資本金利潤率的計算，該項目的資本金利潤率=800/2500=32%。參見教材P127。 
32、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查盈虧平衡分析的概念。參見教材P131。 
33、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查風險自留的概念。參見教材P146。 
34、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查投標的性質。投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是要約。 
35、
【正確答案】：D
【答案解析】：本題考查房地產開發項目勘察設計的概念。房地產開發項目勘察設計是工程勘察和工程設計的簡稱。參見教材P162。 
36、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查房地產項目系統的關系。房地產開發項目的工程系統由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構成。 
37、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查房地產開發項目合同的類型。總價合同適用于工程規模小、工期短和風險不大的項目。參見教材P172。 
38、
【正確答案】：C
【答案解析】：根據建設部發布的《房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標管理辦法》的規定，房屋建筑和市政基礎設施工程的施工單項合同估算在200萬元人民幣以上，或者項目總投資在3000萬元人民幣以上的，必須進行招標。參見教材P168。 
39、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查房地產銷售直接渠道的優點。房地產銷售采取直接渠道，產銷直接見面，便于房地產開發企業直接了解客戶的需求、購買特點及變化趨勢，由此可以較快地調整銷售策略。 
40、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考查共同代理的概念。參見教材P192。 
41、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查需求導向定價法的概念。需求導向定價法的理論基礎是效用理論。這種方法是以客戶的感受作為定價的依據，也稱為客戶感受定價法。參見教材P195。 
42、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考查房地產定價的基本方法。需求導向定價法是以客戶的需求強度及其對價格的承受能力作為定價依據，是體現市場營銷觀念的一種定價方法。題目中該企業對市場進行調查，并根據消費者的價格承受能力確定了項目價格，所以是需求導向定價法。 
43、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查房地產廣告媒體的特點。電視廣告具有傳播面廣、影響力大、訴求力強、表現手段和方式多樣等優點。參見教材P202。 
44、
【正確答案】：A
【答案解析】：本題考查建立比較基準的統一幣種。在統一幣種方面，將某一種幣種的價格換算為另一種幣種的價格，應采用該價格所對應的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。參見教材P212。 
45、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查直線法計算折舊額和建筑物現值。參見教材P223。
C=500×100=50000（元） R=5% N=30 t=10 
年折舊額D=C×（1-R）/N=50000×（1-5%）/30=1583.3（元）
折舊總額Et=C×（1-R）/N×t=1583.3×10=15833（元）
建筑物現值＝重新構建價格－折舊總額＝50000－15833＝34167（元） 
46、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考查凈收益的計算。基于租賃收入的凈收益＝潛在毛收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用＝有效毛收入－運營費用，所以選擇B。 
47、
【正確答案】：D
【答案解析】：本題考查開發經營期的起點。假設開發法中的開發經營期的起點是取得被估價房地產的日期，即估價時點。參見教材P232。 
48、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查房地產估價報告的形式。成套住宅抵押估價報告采用的報告形式是表格式。參見教材P235。 
49、
【正確答案】：D
【答案解析】：本題考查業主大會的籌備。籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。參見教材P239。 
50、
【正確答案】：D
【答案解析】：本題考查業主大會決定事項的表決原則。業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。 
51、
【正確答案】：A
【答案解析】：本題考查二級資質企業的條件。二級資質企業要求物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人，其中中級以上職稱人員不少于10人。本題中級以上職稱的有6人，所以還需要增加6人。 
52、
【正確答案】：A
【答案解析】：本題考查物業管理招標的程序。招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件等。參見教材P251。 
53、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查物業服務合同的有效期。參見教材P256。 
54、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查住宅專項維修資金的交存方式。業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。參見教材P260。 
55、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查房地產抵押貸款的相關內容。在房地產抵押貸款的抵押期內，抵押品使用權歸屬抵押人，但未經抵押權人同意，不得變賣抵押品。 
56、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查商用房開發貸款的期限。對于商用房開發貸款，如果項目全部用于出租、自營的，貸款期限一般不超過15年。項目全部或部分用于出售、轉讓的，貸款期限一般長不超過8年。參見教材P273。 
57、
【正確答案】：A
【答案解析】：本題考查等本金還款抵押貸款的相關內容。根據等額還款抵押貸款公式α=P×[i×（1+i）n]/[（1+i）n－1]可知，當首付款比例降低時，則需要貸款的P值就變大了，則月還款額就增加了。 
58、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查等額本金還款的計算。套用公式即可計算出結果。
at=p÷n + p×（n-t+1）÷n×i =600000÷120+600000×（120-11+1）÷120×0.5=5000+2750=7750。參見教材P279。 
59、
【正確答案】：C
【答案解析】：本題考查等額還款抵押貸款。P=A×[（1+i）n-1]/i（1+i）n，因為按月還款，所以在這里i=5%÷12=0.004167，n=15×12=180，得出P=999981.71元，則該房地產抵押物價值為999981.71÷40%=2499954.275≈250（萬元）。 
60、
【正確答案】：B
【答案解析】：本題考查房地產保險中的代位求償權。參見教材P288。 

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