登記作為不動產物權的公示方法，是將物權變動的事項登載于特定國家機關的簿冊上。相比于動產而言，不動產具有價值大、稀缺性較高的特點。因而圍繞特定不動產發生的交易關系相對較多，單憑占有不足以表征不動產上的權利歸屬關系。因而需要通過不動產登記，由專門的登記機關，依照法定的程序，對不動產上的權利及其變動進行登記，向社會公開以供查閱，便利不動產交易的進行，并保護交易安全。
關于登記的法律效果，大陸法系各國民法立法例主要有兩種：
（1）登記對抗主義。此主義以登記作為公示不動產物權狀態的方法。不動產物權的變動，依當事人間的合意即產生法律效力。但是，非經登記，不能對抗第三人。法國法采此主義。我國對船舶、飛行器和機動車等特殊動產的物權變動也采登記對抗主義。
（2）登記要件主義。此主義以登記作為不動產物權變動的要件。不動產物權的變動除了當事人間的合意外，還要進行登記。非經登記，不僅不能對抗第三人，而且在當事人間也不發生效力。德國法采此主義。
此外，大多數英美法國家采取地券交付主義。根據這一主義，在初次登記不動產物權時，登記機關依一定的程序確定不動產的權利狀態，制成地券。讓與不動產時，當事人之間將讓與契約與地券一并交給登記機關，經登記機關審查后，在登記簿上記載權利的移轉。對于受讓人則交付新地券或在原地券上記載權利的移
轉，從而使第三人能從該地券中了解不動產的權利狀態。此主義是1858年澳大利亞的托倫斯所創，敵稱為“托倫斯主義”。
根據我國物權法第9條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。在我國，不動產登記，由不動產所在地的登記機關予以辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
當事人申請登記，應當根據不同的登記事項提供權屬證明和不動產不動產界址、面積等必要材料。
登記機構應當履行下列職責：
（1）查驗申請人提供的權屬證明和其它必要材料；
（2）就有關申請事項詢問申請人；
（3）如實及時登記有關事項。
（4）法律、行政法規規定的其它職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明書的，登記機關可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
登記機構不得有下列行為：
（1）要求對不動產進行評估；
（2）以年檢等名義進行重復登記；
（3）超出登記職責范圍的其它行為。
當地人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。不動產物權設立、變更、轉讓和消滅，依照法律的規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記管理機構管理。
不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿記載的事項一致，記載不一致的，除有證所證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。
權利人、利害關系人，認為不動產登記簿的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
當事人提供的虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。
不動產登記費按件收取，不得按照不動產 的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同物價主管部規定。
此外還有幾種登記制度，其直接目的不在于發生不動產物權的變動，而是為了使不動產登記簿的記載反映真實的物上權利歸屬，如異議登記與更正登記；或者是為了保全一項以不動產物權變動為目的的請求權，如預告登記。
預告登記，這又稱為假登記，是指為保全一項旨在取得、變更和消滅不動產物權的請求權，限制債務人重復處分該不動產而為登記。例如，在房屋預售買賣中，買賣雙方簽訂預售合同，買方依約有權請求賣方在房屋建成之后交付房屋并辦理登記，這在性質上屬于債權，不具有對抗第三人的效力。為了保障將來取得房屋所有權，買方可以依法辦理預告登記，使其發生對抗第三人的效力，以限制賣方再行處分房屋。我國物權法當地人簽訂買賣房屋或者其它不動產物權協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。并且，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效。
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