四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
（一）房地產(chǎn)形式及轉(zhuǎn)換日
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。
大多數(shù)企業(yè)一般情況下，是將原有的房屋、建筑物、土地使用權(quán)作為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)來核算，在經(jīng)營過程中將其出租，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。出租日即為轉(zhuǎn)換日。
非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常將租賃期開始日作為轉(zhuǎn)換日；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，通常在租賃期結(jié)束時做相關(guān)的轉(zhuǎn)換處理。
（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理
1.成本模式下的轉(zhuǎn)換
核算要點(diǎn)：對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益。
對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)：指無論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將相應(yīng)的科目對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。科目對應(yīng)關(guān)系如下：
“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”對應(yīng) “投資性房地產(chǎn)”；
“累計折舊”或“累計攤銷”對應(yīng)“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”；
“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”對應(yīng)“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。
不產(chǎn)生損益：指對應(yīng)科目金額對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不會產(chǎn)生差額。
作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為采用成本模式計量的房地產(chǎn)時，按照教材處理。
2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換
這種轉(zhuǎn)換方式下，通常轉(zhuǎn)換時的公允價值和賬面價值不一致，會產(chǎn)生差額。如何處理該差額是問題的關(guān)鍵：
（1）投資性房地產(chǎn)→非投資性房地產(chǎn)（投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨）
無論公允價值高或低，公允價值與原賬面價值的差額都計入“公允價值變動損益”科目。
轉(zhuǎn)換日會計處理：
借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)等（投資性房地產(chǎn)的公允價值）
貸：投資性房地產(chǎn)――成本
――公允價值變動（或借記）
公允價值變動損益（或借記，金額倒擠）
不論公允價值與賬面價值孰高，均將差額計入公允價值變動損益。
（2）非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)（自用土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)）
轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積――其他資本公積”科目，轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，差額借記“公允價值變動損益”科目。
轉(zhuǎn)換日會計處理：
借：投資性房地產(chǎn)――成本 （轉(zhuǎn)換日的公允價值）
累計折舊（或累計攤銷）
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）
公允價值變動損益（或貸記資本公積――其他資本公積）（差額，倒擠）
貸：固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）
投資性房地產(chǎn)的處置
注意的要點(diǎn)：
1.處置涉及到的收入和成本分別通過“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目來核算。
2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，采用以公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，轉(zhuǎn)換時若產(chǎn)生資本公積――其他資本公積，則處置時應(yīng)將資本公積轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。
3.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，持有過程中產(chǎn)生的公允價值變動損益累計額在處置時應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。這筆分錄的借貸方均為損益類科目，因此這筆分錄不影響利潤，但它對企業(yè)其他業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的利潤的有影響的。
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