考點1貸款基礎知識

1.(單選)下列關于個人住房貸款的利率和還款方式表述錯誤的是（　?。?。

A．貸款合同簽訂后．未經貸款銀行同意不得更改還款方式

B．借款人可以根據需要選擇還款方式。一筆借款合同可以選擇多種還款方式

C．個人住房貸款的計息、結息方式，由借貸雙方協商確定

D．商業性個人住房貸款利率實行上限放開．下限管理

2．(單選)下列權利憑證中，（　　）不能作為個人住房貸款質押擔保的質物。

A．國家重點建設債券

B．個人活期儲蓄存折

C．個人定期儲蓄存款存單

D．1999年以后財政部發行的憑證式國債

3．(單選)我國最早開辦、規模最大的個人貸款產品是（　?。?。

A．個人汽車貸款

B．個人教育貸款

C．個人經營類貸款

D．個人住房貸款

4．(單選)某男性借款人年齡45歲，向銀行申請個人一手住房貸款，則貸款的最長年限一般不超過年．符合相關條件的可放寬到年。（　　）

A．30；35

B．25；30

C．20：25 

D．15：20

5．(單選)下列有關個人住房貸款對象的說法中，正確的是（　?。?。

A．個人一手房貸款和住房公積金貸款的對象相同

B．個人二手房貸款和公積金住房貸款的對象相同

C．個人住房貸款的對象是符合要求的具有完全民事行為能力的自然人

D．個人住房組合貸款的對象可以是法人

6．(單選)影響個人住房貸款風險的因素不包括（　?。?。

A．客戶的還款能力

B．客戶的還款意愿

C．客戶的信用評級

D．房地產交易市場的規范性

7．(單選)商業銀行個人住房貸款的利率實行（　?。┑脑瓌t。

A．上限放開,下限管理

B．法定利率

C．銀行根據自身狀況自行設定

D．銀行與借款人協商確定

8．(單選)下列關于個人住房貸款利率調整方式的說法，正確的是（　　）。

A．貸款期限在1年以上的，執行合同利率，遇法定利率調整時．必須在下年1月1日調整為新利率 

B．貸款期限在1年以上的，執行合同利率，合同期內遇法定利率調整時，可由借貸雙方按商業原則確定

C．個人住房貸款的期限在1年以內(含1年)的貸款．實行合同利率．遇法定利率調整可分段計息

D．個人住房貸款不可以采用固定利率的確定方式

9．(判斷)對于實施“限購”措施的城市，貸款購買首套普通自主房的家庭．個人住房貸款最低首付比例為25％。（　　）

A．正確

B．錯誤

10．(單選)1985年，（　?。╅_辦了住宅儲蓄和住宅貸款業務，成為國內最早開辦住房貸款業務的國有商業銀行。

A．中國銀行

B．中國工商銀行

C．中國農業銀行

D．中國建設銀行

11．(單選)1998年7月3日，“建立和完善以（　　）為主的多層次城鎮住房供應體系”被確定為住房體制改革的基本方向，個人住房貸款業務逐步進入快速發展階段。

A．住房實物分配

B．經濟適用住房

C．商品房

D．廉租房

12．(單選)以下關于個人住房貸款的特征的說法不正確的是（　?。?。

A．個人住房貸款期限較長．通常為5～10年

B．個人住房貸款是以住房作抵押為前提條件

C．個人住房貸款的貸方取得該住房抵押權的目的并不是要實際占有住房

D．在抵押的情形下借款人或第三人不轉移對抵押財產的占有

13．(單選)個人住房貸款可采取多種還款方式進行還款，例如，一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進還款法、等額累進還款法及組合還款法等多種方法。其中，以（　　）最為常用。

A．一次還本付息法和等額本息還款法

B．一次還本付息法和組合還款法

C．等比累進還款法和等額累進還款法

D．等額本息還款法和等額本金還款法

14．(單選)在個人住房貸款業務中，采取的擔保方式以（　?。橹?。

A．抵押擔保

B．質押擔保

C．保證擔保

D．質押和保證擔保

15．(單選)個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據實際情況合理確定，最長期限為（　　）年。

A．20

B．30

C．40

 D． 50

16．(多選)下列關于個人住房貸款擔保方式的描述錯誤的有（　　）。

A．抵押物的價值按照抵押物的市場成交價或評估價格確定

B．借款人與保證人之間可以互相提供保證

C．在貸款期間．變更抵押物的，只需重新進行抵押登記，無需與貸款銀行重新簽訂擔保合同

D．采用保證擔保方式的．保證人為借款人提供的貸款擔保為全額一半責任保證

E．貸款擔保方式不可變更

17．(多選)下列關于個人住房貸款擔保方式的說法，正確的有（　　）。

A．貸款銀行可以根據借款人的情況．要求其同時采用幾種貸款擔保方式

B．在二手房貸款中．一般由開發商承擔階段性保證的責任

C．在所抵押的住房取得房屋所有權證并辦妥抵押登記后，抵押階段保證人仍然負有保證責任

D．國家重點建設債券可以作為質押擔保的質物

E．在貸款期間．經貸款銀行同意．借款人可根據實際情況變更貸款擔保方式

18．(多選)按照資金來源劃分，個人住房貸款不包括（　?。?/p>

A．自營性個人住房貸款

B．個人住房組合貸款

C．個人再交易住房貸款

D．公積金個人住房貸款

E．新建房個人住房貸款

19．(多選)屬于個人住房貸款的特征的有（　　）。

A．貸款金額小、期限短

B．貸款金額大、期限長

C．以抵押為前提建立的借貸關系

D．風險具有系統性特點

E．風險因素不同．風險具有非系統性特點

20．(多選)采用質押擔保方式的，質物可以有（　?。?。

A．個人定期儲蓄存款存單

B．國家重點建設債券

C．金融債券

D．符合貸款銀行規定的企業債券

E．單位定期存單

21．(判斷)從融通資金的方式來說，個人住房貸款是以抵押物的抵押為前提而建立起來的一種借貸關系。（　?。?/p>

A．正確

B．錯誤

22．(判斷)公積金個人住房貸款，實行“高進高出”的利率政策，帶有較強的政策性。（　　）

A．正確

B．錯誤

23．(判斷)個人住房貸款的實質是一種商品買賣關系。（　?。?/p>

A．正確

B．錯誤

24．(判斷)個人住房貸款風險的影響因素包括客戶還款能力、還款意愿、房地產交易市場的規范性。（　?。?/p>

A．正確

B．錯誤

25．(判斷)個人住房貸款是我國最早開辦、規模最大的個人貸款產品。截至2008年11月，全部國內商業銀行人民幣貸款余額的一半由我國個人住房貸款余額構成。（　?。?/p>

A．正確

B．錯誤

考點2房產稅及相關交易稅費

26．(判斷)房產稅是以房屋為征收對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅?，F行的房產稅是第二部利改稅以后開征的。（　?。?/p>

A．正確

B．錯誤

27．(多選)下列關于房產稅的納稅人的敘述中，正確的是（　?。?。

A．房產稅由產權所有人繳納

B．產權屬于全民所有的．由經營管理的單位繳納

C．產權出典的．由承典人繳納

D．產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及典租糾紛未解決的，由經營管理的單位繳納

E．產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人

28．(判斷)房產稅采用從價計稅。計稅依據為按計稅余值計稅和按租金收入計稅兩種。（　?。?/p>

A．正確

B．錯誤

29．(判斷)依照房產余值計算繳納的，稅率為1．2％；依照房產租金收入計算繳納的稅率為12％。（　　）

A．正確

B．錯誤

30．(單選)下列敘述有誤的一項是（　　）。

A．新建房屋的納稅義務發生時間是建成之日或辦理驗收手續之日的當月

B．投資聯營房產的．共擔風險的按房產余值，不擔風險的按租金

C．融資租賃房屋的按房產余值征稅：納稅單位和個人無租使用房產部門、免稅范圍就納稅單位的房產，由使用人代交

D．納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分劃分．分別征收或免征房產稅

31．(多選)以北京地區為例，目前二手房交易需繳納的稅費包括（　?。?/p>

A．契稅

B．印花稅

C．土地出讓金

D．轉移登記費

E．交易手續費

32．(判斷)在二手房交易中，個人所得稅按個人轉讓住房收入減去房屋原值和轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后差額的20％計征：不能提供合法扣除憑證的，普通住房按銷售額的1％計征，非普通住房按銷售額的2％計征。（　　）

A．正確

B．錯誤

考點3房地產估價

33．(判斷)房地產估價是指房地產專業估價人員，以房地產為對象，根據委托人不同的估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。（　?。?/p>

A．正確

B．錯誤

34．(多選)房地產的特性主要包括（　　）。

A．不可移動

B．獨一無二

C．壽命長久：土地具有不可毀滅的特性．但是政府可規定土地使用期限

D．供給有限

E．價值量大

35．(判斷)目前我國政府規定土地使用權出讓年限：居住用地70年，工用地50年，教育、科技、文化衛生、體育用地40年。（　　）

A．正確

B．錯誤

36．(單選)下列關于房地產的類型，敘述有誤的一項是（　?。?。

A．按用途分為居住、商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂工業和倉儲、農業、特殊用途(機場、車站、醫院、學校等)和綜合房地產(具有前述兩種以上用途)

B．按土地性質分為生地、毛地、熟地、在建工程和現房

C．按是否產生收益分為收益性和非收益性房地產

D．按使用方式分為銷售、出租、營業和自用房地產

37．(多選)房地產的估價原則包括（　?。?。

A．合法原則

B．最高最佳使用原則

C．估價時點原則

D．替代原則

E．公平原則

38．(判斷)房地產估價要求以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能，經濟上可行，并經過充分合理的論證，能使用估價對象的價值達到最大的一種使用方式，包括最佳用途、最佳規模和最佳集約度。（　?。?/p>

A．正確

B．錯誤

39．(判斷)在實際估價中，各工作步驟之間是完全割裂的，相互之間不可以有交叉。（　?。?/p>

A．正確

B．錯誤

40．(多選)房地產估價方法主要有（　?。┑取?/p>

A．市場法、成本法

B．收益法

C．假設開發法

D．長期趨勢法

E．基準地價修正法

41．(判斷)市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。（　?。?/p>

A．正確

B．錯誤

42．(單選)（　　）適用的對象是交易活躍的房地產，如房地產開發用地、商品住宅、寫字樓、商場、標準工業廠房等。

A．市場法

B．成本法

C．收益法

D．假設開發法

43．(判斷)市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在較多類似房地產的交易。如在房地產市場發育不良、市場不活躍的地區，則難以采用市場法估價。（　?。?/p>

A．正確

B．錯誤

44．(單選)下列關于市場法的敘述有誤的一項是（　　）。

A．市場法的難點在于如何保證可比實例成交價格的客觀合理性．以及如何對其各種因素進行修正或調整

B．如房地產市場不穩定．房價暴漲暴跌．則采用市場法估價的難度就很大

C．在出現房地產泡沫時．采用市場法有可能低估房價

D．對于那些很少發生交易的房地產，如特殊工業廠房、學校、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價

45．(多選)下列關于成本法的敘述中，正確的是（　?。?。

A．成本法的理論依據是生產費用價值論——商品的價格是由其生產所必要的費用決定的

B．只要是新近開發建設、可以假設重新開發建設或計劃開發建設的房地產，都可以采用成本法估價

C．成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易、以及有獨特設計需要的房地產的估價，如學校，圖書館、體育場館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、化工廠、碼頭、機場等

D．在房地產保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中．通常也采用成本法估價

E．成本法的難點在于不同時期、不同地區、不同類型房地產的價格構成極其復雜．且折舊包含物質上、功能上和經濟上的的價值減損．求取的難度較大

46．(判斷)收益法適用的條件是房地產的收益和風險都能夠較準確的量化。（　?。?/p>

A．正確

B．錯誤

47．(單選)關于收益法，下列敘述有誤的一項是（　　）。

A．收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定房地產當前價值的．是市場參與者對其未來所能帶來的收益或能得到的滿足、樂趣等的預期

B．收益法要求估價對象本身要具有收益

C．收益法的難點在于求取凈收益時的扣除項目“運營費用”如何準確界定以及如何確定合理的報酬率或資本化率

D．在房地產市場繁榮時期，收益法容易高估預期收益從而高估房價

48．(多選)關于假設開發法，下列敘述正確的有（　?。?/p>

A．假設開發法是一種科學實用的估價方法，其理論依據與收益法相同．是預期原理

B．假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的收益法的倒算法

C．假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價．如待開發的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等

D．對于有城市規劃設計條件要求．但規劃設計條件尚未明確的待開發房地產．難以采用假設開發法

E．假設開發法的難點在于利潤的估算和預計估價對象開發完成后的價格