六、土地增值稅
1.特點：房地產轉移增值稅/面廣/扣除和評估法/超率累進/按次。
2.作用：加強宏觀調控/抑制炒買炒賣/規范收益分配方式。
3.稅目：有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物附著物的增值額，開發企業用于福利/投資等視同銷售，出讓/無償不征。
4.納稅人：轉讓人，但不涉及房地產企業的投資/合作建房自用/兼并的暫免征。
5.稅率：增值額/扣除項目=增值率*100%≤50%，按30%，速算扣除系數0%；50—100%，按40，扣5%；100—200%，按50，扣15%；>200%，按60，扣35%。
6.計稅依據：稅=（收入-扣除項目）*適用稅率-扣除項目*速算扣除系數。
7.直接減免稅：1.建造普通標準住宅出售，增值≤20%的，但未分別核算的不適用；2.被政府征用收回的；3.舊房轉為廉租/經濟適應房，增值≤20%的。
8.行業減免稅：1.個人普通住房免；非普通住宅≥5年免，3-5年減半；2008/11/1起個人一律免；2.1994/1/1前簽合同的，但超過7年轉讓的征；3.個人交換免征，企業交換征。
9.慈善減免稅：扣除分：
1.新房扣土地地價款費用+開發成本（含契稅，能轉讓的配套設施收入算，成本也扣）+開發費用[=利息（有證明，≤同期貸款利率，不含超期和加罰）+（地價費+成本）*5%內或=（地價費+成本）*10%內]+稅金（不含開發企業印花稅）+開發企業加計20%；2.舊房扣土地地價費+評估價（=重置成本*成新率）+轉讓稅金（不含購買契稅）。
10.義務時間：一次付清的登記前，分期的按合同，竣工前先轉讓或預售的預征，后清算；簽合同起7日內（開發公司可按期）按次申報。
11.納稅地點：在房產所在地，也就是坐落地。
12.特殊情況（1）：收入包括所有收入，其中代政府收費1.一并收計入，也可扣除，但加扣20%時基數不含；2.單獨收不計入，也不扣除。
13.特殊情況（2）：開發企業清算：竣工并售完/未竣工但整體轉讓/轉讓土地；稅務要求清算：竣工并85%轉讓或剩余出租自用的/許可證滿3年/稅務注銷/其他。
