第八章 土地增值稅法

　　知識點三、應稅收入的確定與扣除項目的確定

　　納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益。從形式看，包括：①貨幣收入②實物收入③其他收入

　　扣除項目的確定（一）新建房地產的扣除項目的確定：

　　1.取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容：

　　（1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款；

　　（2）納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關費用。

　　2.房地產開發成本：是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括：①土地的征用及拆遷補償費②前期工程費③建筑安裝工程費④基礎設施費⑤公共配套設施費⑥開發間接費用等。

　　[考情分析]考試中房地產開發成本的確定主要有以下幾種情況：

　　①直接告訴該項成本：主要在選擇題目中出現；

　　②告訴一塊地的土地開發成本，但該塊中開發后有一部分用于非應稅的用途：按項目的比例分配準予扣除的土地成本和開發成本：

　　3.房地產開發費用：銷售費用、管理費用、財務費用。開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。

　　（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。

　　①利息支出據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；

　　②其他開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的5%以內計算扣除；

　　用公式表示：房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額機構貸款證的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。

　　公式表示：房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　注意：1.利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　　2.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　3.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。（新增加）

　　4.土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。（新增加）

　　4.與轉讓房地產有關的稅金：是指在轉讓房地產時繳納的“三稅一費”，即：營業稅、城市建設維護稅、印花稅、教育費附加。

　　注意：在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：

　　①房地產開發企業在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。（二稅一費）

　　②其他納稅人繳納的印花稅允許扣除（按產權轉移書據所載金額的0.5‰貼花）。（三稅一費）

　　5.財政部規定的其它扣除項目。

　　此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除，用公式表示： 加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×20%（二）存量房地產的扣除項目的確定：

　　（1）房屋及建筑物的評估價格：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率新增：納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　【例如】2011年2月1日賣房，購房發票金額1000萬，2008年2月1日買的。

　　評估價格=1000×（1+5%×3）

　　（2）取得土地使用權所支付的地價款和國家統一規定交納的有關費用取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，在計征土地增值稅時不允許扣除。

　　（3）轉讓環節的稅金： 營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、契稅。

　　對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

　　【了解】對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，實行核定征收。

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