第八章 土地增值稅法

　　知識點四、房地產開發企業土地增值稅清算

　　（一）土地增值稅的清算單位：審批的項目為單位進行清算，分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

　　同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　（二）土地增值稅的清算條件1.符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：（滿足清算條件之日起90日內辦理清算手續）

　　（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

　　（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

　　（3）直接轉讓土地使用權的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　（在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續）

　　（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

　　（4）省稅務機關規定的其他情況。

　　（三）非直接銷售和自用房地產的收入確定1.房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　　（1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

　　（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　3.已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

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