21、 個人住房組合貸款是指由 ( )形成的特定貸款組合。

　　A 、 等額本息貸款和等額本金貸款

　　B 、 一手房貸款和二手房貸款

　　C 、 同定利率貸款和浮動利率貸款

　　D 、 住房公積金貸款和商業(yè)性貸款

　　答案： D

　　解析： 個人住房組合貸款南住房公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。

　　22、 下列關(guān)于商品房促銷方式中人員促銷的說法，錯誤的是 (　　　)。

　　A 、 人員促銷不利于銷售方式的調(diào)整，缺乏靈活性

　　B 、 人員促銷是一種面對面的直接促銷方式

　　C 、 人員促銷容易與客戶建立親密的長期合作關(guān)系

　　D 、 人員促銷可以及時了解客戶對商品房的反饋信息

　　答案： A

　　解析： 人員促銷具有不同于其他促銷方式的特點，具體表現(xiàn)在以下三個方面：①及時性，人員促銷可以借助與客戶進行磋商、溝通的機會，及時了解客戶對本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房的反饋信息，從而有助于及時改進商品房及企業(yè)經(jīng)營管理;②靈活性，人員促銷可以針對不同客戶的需要、行為和動機等靈活地調(diào)整銷售方式;③選擇性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇市場范圍較大和購買力集中的消費群體進行集中促銷，另外，由于這種促銷方式是面對面進行的，雙方都能根據(jù)對方的態(tài)度和特點調(diào)整自己的策略和態(tài)度，有助于提高成交率。

　　23、 因風吹、目曬等自然因素造成的建筑物價值損失，屬于建筑物的 ( )。

　　A 、 物質(zhì)折舊

　　B 、 功能折舊

　　C 、 外部性折舊

　　D 、 經(jīng)濟折舊

　　答案： A

　　解析： 根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。物質(zhì)折舊也稱為有形損耗，是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值損失?可從以下四個方面進一步認識和把握物質(zhì)折舊：①自然經(jīng)過的老化;②正常使用的磨損;③意外破壞的損毀;④延遲維修的損壞殘存。自然經(jīng)過的老化主要是隨著時間的流逝由自然力作用引起的，例如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風化、基礎(chǔ)沉降等，它與建筑物的實際年齡(建筑物從竣工之日起到價值時點止的日歷年數(shù))正相關(guān)。

　　24、 運用差額投資內(nèi)部收益率法對互斥方案進行比選時設(shè)一個零投資方案的做法，符合投資項自經(jīng)濟評價的( )原則。

　　A 、 有無對比

　　B 、 定性分析與定量分析相結(jié)合

　　C 、 收益與風險權(quán)衡

　　D 、 報考分析與靜態(tài)分析相結(jié)合

　　答案： A

　　解析： “有無對比”原則是指“有項目”與“無項目”的對比分析。“無項目”狀態(tài)是指不對該項目進行投資時，在計算期內(nèi)，與項目有關(guān)的資產(chǎn)、費用與收益的預(yù)計發(fā)展情況;“有項目”狀態(tài)是指對該項目進行投資后，在計算期內(nèi)，資產(chǎn)、費用與收益的預(yù)計情況。“有無對比”求出項目的增量效益，排除了項目實施以前各種條件的影響，突出項目活動的效果。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項目”，“有項目”與“無項目”兩種情況下，效益和費用的計算范圍、計算期應(yīng)保持一致，具有可比性。

　　25、 某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為1800元/平方米，單位建筑面積開發(fā)成本為3000元/平方米，開發(fā)費用為380元/平方米，銷

　　售稅費率為l0 %，項目預(yù)期成本利潤率為30 %，采用成本加成定價法計算的該住宅單價約為( )元/平方米。

　　A 、 6061

　　B 、 6122

　　C 、 7482

　　D 、 8140

　　答案： C

　　解析： (1800+3000+380)×(1+30%)÷(1-10%)≈7482(元/平方米)。

　　26、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤，它等于可供分配的利潤，一般按照 ( )順序分配。

　　A 、 彌補企業(yè)以前年度的虧損、提取法定盈余公積金和公益金、向投資者分配利潤

　　B 、 彌補企業(yè)以前年度的虧損、向投資者分配利潤、提取法定盈余公積金

　　C 、 提取法定盈余公積金、彌補企業(yè)以前年度的虧損、向投資者分配利潤

　　D 、 提取法定盈余公積金、向投資者分配利潤、彌補企業(yè)以前年度的虧損

　　答案： A

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后利潤為稅后利潤，它等于可供分配的利潤，一般按照下列順序分配：①彌補企業(yè)以前年度的虧損。②提取法定盈余公積金和公益金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前項的10%提取.累計提取達到注冊資本金的50%時可不再提取。公益金按照可供分配利潤的5%提取。③向投資者分配利潤。故選A項。

　　27、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅后利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納 ( )之后的利潤。

　　A 、 營業(yè)稅

　　B 、 房產(chǎn)稅

　　C 、 土地增值稅

　　D 、 企業(yè)所得稅

　　答案： D

　　解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤，它等于可供分配的利潤。

　　28、 相對于委托共同代理方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用委托代理方式銷售商品房的缺點是 ( )。

　　A 、 雙方協(xié)調(diào)工作量大

　　B 、 代理傭金結(jié)算復(fù)雜

　　C 、 銷售進度可能較慢

　　D 、 委托代理合同較復(fù)雜

　　答案： C

　　解析： 雙方協(xié)調(diào)工作量大，代理傭金結(jié)算復(fù)雜，委托代理合同較復(fù)雜為共同代理方式的缺點。

　　29、 國有建設(shè)用地租賃期限 ( )個月以上，應(yīng)由時、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。

　　A 、 3

　　B 、 6

　　C 、 9

　　D 、 12

　　答案： B

　　解析： 租賃期限6個月以上的國有建設(shè)用地租賃，應(yīng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。國有建設(shè)用地租賃合同的內(nèi)容應(yīng)包括出租人，承租人，出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限，土地使用條件，土地租金標準，支付時間和支付方式，土地租金標準調(diào)整的時間和幅度，出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù)等。

　　30、 對國有土地上被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋的 ( )。

　　A 、 評估價格

　　B 、 類似房地產(chǎn)的市場價格

　　C 、 賬面價值

　　D 、 類似房地產(chǎn)的成交價格

　　答案： B

　　解析： 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

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