三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0..5分)

　　81、( 四)

　　根據以下資料，回答下列問題：

　　2008年年底，某住宅小區業主委員會代表全體業主與甲物業服務企業簽訂了物業服務合同，約定物業服務費計費方式采用酬金制。2009年物業服務支出暫定為280萬元，酬金按固定數額提_馭.每蘭20萬元：2009年，甲物業服務企業在該小區預收物業服務資金共計300萬元。2010月1月經宙計，2009年實際物業服務支出為250萬元，結余30萬元。

　　該住宅小區業主委員會與甲物業服務企業簽訂的物業服務合同屬于(　　)。

　　A 、 有名合同

　　B 、 要式合同

　　C 、 勞務合同

　　D 、 集體合同

　　答案： B,C,D

　　解析：物業合同屬于無名合同、要式合同、勞務合同、集體合同、有償合同。

　　82、 下列關于2009年物業服務支出結余30萬元的說法，正確的是 (　　)。

　　A 、 該30萬元應歸甲物業服務企業

　　B 、 該30萬元應視作甲物業服務企業的酬金

　　C 、 該30萬元應作為獎金發放給甲物業眼務企業的員工

　　D 、 該30萬元應歸該住宅小區的全體業主

　　答案： D

　　解析： 根據酬金制的概念，結余或者不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。

　　83、 根據 《物業服務定價成本監審辦法(試行) 》，可以列入該住宅小區物業服務支出的為 (　　)。

　　A 、 甲物業服務企業清潔人員工資

　　B 、 甲物業服務企業管理費分攤

　　C 、 更換該小區共用水泵所需費用

　　D 、 甲物業服務企業的該小區項目部辦公費

　　答案： A,B,D

　　解析： 更換該小區共用水泵所需費用應通過專項維修資金予以列支，不得計人物業服務支出或物業服務成本。

　　84、 該住宅小區采用的物業服務酬金制計費方式的財務特征為 (　　)。

　　A 、 該住宅小區業主支付固定的物業服務費

　　B 、 甲物業服務企業固定成本的比例較低

　　C 、 甲物業服務企業人工成本占總成本的比例較高

　　D 、 該住宅小區管理處是獨立的會計主體

　　答案： C,D

　　解析： 選項A“該住宅小區業主支付固定的物業服務費”無此說法，選項B“ 甲物業服務企業固定成本的比例較低”不正確，應改為“ 比例較高”。

　　85、(五)

　　根據以下資料，回答下列問題：

　　張某欲購買一總價為180萬元的店鋪用于出租經營，首付款為總價的60 %，其余為銀行提供的貸款年利率為8%、貸款期限為8年、按季等額還本付息的抵押貸款。張某的投資屬于( ) 。

　　A 、 房地產開發投資

　　B 、 房地產間接投資

　　C 、 房地產置業投資

　　D 、 房地產直接投資

　　答案： C,D

　　解析：房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發經營或者購買房地產實物資產的過程，投資者參與有關管理。房地產直接投資可分為房地產開發投資和房地產置業投資。房地產置業投資是指投資者對房地產市場上正在運行中的房地產實物資產，通過購買或租賃方式取得其所有權或使用權的行為。張某欲購買，因此屬于房地產置業投資，也是房地產直接投資。

　　86、 張某購買該店鋪的首付款為( )萬元。

　　A 、 72

　　B 、 108

　　C 、 117

　　D 、 180

　　答案： B

　　解析： 180×60%=108(萬元)。

　　87、 銀行提供的抵押貸款的實際年利率為( ) 。

　　A 、 B.00 %

　　B 、 16 %

　　C 、 B.24 %

　　D 、 B.30 %

　　答案： C

　　解析： 每年有四個季度，則實際利率為(1+8%÷4)4-1-O.0824=8.24%。

　　88、 張某每季歸還銀行抵押貸款的還本付息額為( )萬元。

　　A 、 2 .250

　　B 、 2 .295

　　C 、 3.068

　　D 、 5.625

　　答案： C

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