攻克考試最有效的方式就是刷題！從備考到考試都離不開做題，考前刻意訓(xùn)練自己的做題思路和做題時間，做好充分的準(zhǔn)備，考場上才能得心應(yīng)手。一起來完成今日的刷題打卡吧：
1、甲開發(fā)商修建某小區(qū)，并與乙物業(yè)公司訂立物業(yè)服務(wù)合同，期限三年。翌年，該小區(qū)成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會以該物業(yè)合同未經(jīng)其同意為由，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。一個月后，業(yè)主委員會與丙物業(yè)公司訂立了物業(yè)服務(wù)合同，期限為五年，丙物業(yè)公司接管小區(qū)后將全部物業(yè)管理工作轉(zhuǎn)讓給丁物業(yè)公司。隨后經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會通知丙公司解除物業(yè)服務(wù)合同，丙公司收到通知后不予理睬。對此，下列哪一選項(xiàng)是正確的？(??)
A.小區(qū)業(yè)主有權(quán)拒絕繳納物業(yè)費(fèi)
B.乙物業(yè)公司仍享有物業(yè)管理權(quán)
C.丙物業(yè)公司與丁物業(yè)公司之間的合同無效
D.業(yè)主委員會無權(quán)單方解除與丙物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同
根據(jù)《民法典》第940條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。本題中在前期物業(yè)服務(wù)合同服務(wù)期屆滿前，業(yè)主委員會與丙物業(yè)公司訂立了合法有效的物業(yè)服務(wù)合同，因此甲開發(fā)商與乙物業(yè)公司訂立的物業(yè)服務(wù)合同終止，乙物業(yè)公司不再享有物業(yè)管理權(quán)。故選項(xiàng)B錯誤。
根據(jù)《民法典》第941條第2款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。故丙、丁之間的轉(zhuǎn)委托合同違背強(qiáng)制性規(guī)定，可依法認(rèn)定為無效。因此選項(xiàng)C正確。
根據(jù)《民法典》第946條第1款規(guī)定，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前60日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但合同對通知期限另有約定的除外。據(jù)此，業(yè)主委員會有權(quán)單方解除與丙物業(yè)公司之間的合同。故選項(xiàng)D錯誤。
2、甲開發(fā)商開發(fā)“陽光小區(qū)”，并與A物業(yè)管理公司訂立物業(yè)管理合同，委托A公司擔(dān)任物業(yè)管理人。A公司物業(yè)管理期限尚未屆滿時，陽光小區(qū)成立業(yè)委會。業(yè)委會與B物業(yè)公司訂立物業(yè)管理合同。在B公司物業(yè)管理期限尚未屆滿時，因C公司岀價更低，業(yè)委會又與C公司訂立物業(yè)服務(wù)合同，并通知B公司終止協(xié)議。現(xiàn)C公司物業(yè)服務(wù)期間即將屆滿，并已表示不再續(xù)聘。業(yè)委會遂與D物業(yè)管理公司訂立物業(yè)管理合同。但D公司需在半年后才能接管小區(qū)。業(yè)委會遂要求C公司期滿后繼續(xù)管理。以下說法何者正確？(??)
A.業(yè)委會與B公司訂立物業(yè)服務(wù)合同后，甲開發(fā)商與A公司的物業(yè)管理合同終止
B.業(yè)委會與C公司訂立物業(yè)服務(wù)合同后，業(yè)委會與B公司的物業(yè)服務(wù)合同終止
C.業(yè)委會應(yīng)向B公司賠償損失
D.業(yè)委會要求C公司期滿后繼續(xù)管理，是無理要求
業(yè)主可以隨時解除物業(yè)服務(wù)合同，但通知解除合同的，合同解除的時間為通知到達(dá)日，B錯誤。
業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同，造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失，C正確。
物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)，D錯誤。
3、甲居住在高檔的瀏園小區(qū)，小區(qū)實(shí)行嚴(yán)格的封閉管理，每個人都得憑證件進(jìn)出小區(qū)。甲與物業(yè)服務(wù)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同中約定甲每月按建筑面積每平方米13元的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司在小區(qū)掛橫幅稱“24小時巡邏，打擊流浪狗、嚴(yán)防偷盜，給你一個安全溫馨的家園，根據(jù)《民法典》關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)規(guī)定，下列說法正確的是？
A.甲的汽車后備箱在小區(qū)內(nèi)被撬，通過監(jiān)控錄像可見小偷用時5小時，前前后后出入三次，偷走了一箱茅臺飛天白酒，汽車的備胎和車頂行李架，總計價值18000元，至今沒有破案。對于甲的損失，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任
B.甲7歲的兒子放學(xué)回來進(jìn)小區(qū)后，被五只流浪狗咬傷，花去醫(yī)療費(fèi)1200元，事后流浪狗被警察打死。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對甲的兒子的損害承擔(dān)賠償責(zé)任
C.甲停放在樓下公共車棚的電動自行車不久也丟失了，損失2400元，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任
D.甲在樓下乘涼時被鄰居乙散養(yǎng)的大藏獒咬成重傷，花去醫(yī)療費(fèi)32000元，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任
甲7歲的兒子放學(xué)回家,在小區(qū)內(nèi)被五只流浪狗咬傷，可見物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理失職,物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全,構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。甲的兒子有權(quán)選擇物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。《民法典》第1249條規(guī)定：“遺棄、逃逸的動物在遺棄、逃逸期間造成他人損害的，由動物原飼養(yǎng)人或者管理人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”。但是，案例中沒有交代流浪狗的飼養(yǎng)者,因此只能請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任，故B項(xiàng)正確。
《民法典》第1247條規(guī)定：“禁止飼養(yǎng)的烈性犬等危險動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”因此甲的鄰居乙飼養(yǎng)禁止飼養(yǎng)的藏獒，乙對甲的損害應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，要注意物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為小區(qū)公共場所的管理者沒有盡到管理人義務(wù)，根據(jù)《民法典》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任，因此D項(xiàng)正確。
4、甲公司開發(fā)建設(shè)了瀏園小區(qū)，并簽訂了先期物業(yè)服務(wù)合同，確了物業(yè)服務(wù)公司。乙、丙等人購買了房屋。乙購買兩套房屋以后，業(yè)主大會召開會議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，決定一層的業(yè)主可以將房屋改為經(jīng)營用房，但每月應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司多交1000元物業(yè)費(fèi)，以抵充其他業(yè)主的物業(yè)費(fèi)。業(yè)主大會將該項(xiàng)決定張貼在瀏園小區(qū)入口處。乙在會上投了反對票。后乙因事務(wù)繁忙，將自己的一層房屋賣給丙，用于開設(shè)中餐館。對此，以下說法正確的是？
A.業(yè)主大會作出該項(xiàng)決定的程序不合法，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能作出該項(xiàng)決定
B.若乙認(rèn)為該項(xiàng)決定侵害其合法權(quán)益，可以請求人民法院撤銷該項(xiàng)決定
C.因業(yè)主大會作出該項(xiàng)決定時丙不是業(yè)主，所以該項(xiàng)決定對丙沒有約束力
D.若丙開設(shè)餐館，還應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。因此B項(xiàng)正確。
《民法典》第280條第一款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。”因此C項(xiàng)錯誤。
《民法典》第279條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。“因此D項(xiàng)正確。
由淺入深，精簡應(yīng)試→穩(wěn)步鎖分，直達(dá)取證
