抵押權(quán)的實現(xiàn)是在債權(quán)已屆清償期而沒有清償時，抵押權(quán)人就抵押物受償?shù)男袨椤５盅簷?quán)的作用就在于擔保債權(quán)受償，因此，抵押權(quán)的實現(xiàn)是發(fā)揮抵押權(quán)的作用的方式和途徑。

　　（一）抵押權(quán)實現(xiàn)的要件

　　抵押權(quán)的實現(xiàn)，必須具備以下要件：

　　1、須抵押權(quán)有效存在。抵押權(quán)的實現(xiàn)，必須抵押權(quán)有效存在。如果抵押權(quán)無效，例如，法律規(guī)定應(yīng)登記設(shè)立的抵押權(quán)未經(jīng)登記，或者抵押權(quán)已經(jīng)消滅，或者抵押權(quán)人已經(jīng)拋棄抵押權(quán)，則不能實現(xiàn)。

　　2、須債務(wù)已屆清償期。抵押權(quán)只是擔保債務(wù)履行的方法，在債務(wù)清償期未到，債務(wù)人還不必履行債務(wù)時，抵押權(quán)人自然沒有實現(xiàn)其抵押權(quán)的權(quán)利。如果債務(wù)已屆清償期，債務(wù)人已如期履行債務(wù)時，抵押權(quán)所擔保的債權(quán)消滅，抵押權(quán)白應(yīng)隨之消滅。只有在債務(wù)已屆清償期，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人才可以實現(xiàn)其抵押權(quán)。

　　（二）抵押權(quán)實現(xiàn)的方法

　　債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當參照市場價格。據(jù)此，抵押權(quán)的實現(xiàn)方法，有以下幾種：

　　1、拍賣。抵押權(quán)人在債權(quán)已屆清償期而未受清償時，可以依一定的程序拍賣抵押物，就其所賣得的價金進行受償。

　　拍賣抵押物所得的價金，在扣除拍賣費用以后交給抵押權(quán)人。如果抵押權(quán)人有數(shù)人時，應(yīng)按其抵押權(quán)的次序分配，次序在先的優(yōu)先受償，次序相同的按債權(quán)額的比例受償。抵押權(quán)人就價金受償后，其債權(quán)、抵押權(quán)即歸于消滅。如果價金超過抵押權(quán)人應(yīng)受償?shù)膫鶛?quán)額時，應(yīng)將受償后的剩余部分交付抵押人。當然抵押權(quán)人分配的抵押物價金不足以清償其債權(quán)額時，債權(quán)已受清償?shù)牟糠窒麥?，其余部分仍存續(xù)，但抵押權(quán)卻因抵押物的拍賣而消滅。

　　抵押物被拍賣后，抵押人對于抵押物的所有權(quán)消滅。如果抵押物是由抵押人自己提供的，抵押物所有權(quán)雖然消滅，但其債務(wù)已經(jīng)得到清償，當然沒有其他問題；如果抵押物是由第三人提供的，該第三人是物上保證人，在其抵押物所有權(quán)因拍賣喪失時，等于是代替?zhèn)鶆?wù)人履行債務(wù)，那么該第三人有權(quán)依保證的規(guī)定，在其代為清償?shù)姆秶鷥?nèi)，對債務(wù)人享有求償權(quán)。

　　2、折價。在債權(quán)清償期屆滿后，抵押權(quán)人與抵押人訂立合同，由抵押權(quán)人取得抵押物的所有權(quán)，將抵押物價值高于債權(quán)額的部分，返還抵押人。

　　在抵押物上有數(shù)個抵押權(quán)時，如果由在先次序的抵押權(quán)人取得抵押物的所有權(quán)，應(yīng)當由第三人（如會計師事務(wù)所、審計師事務(wù)所）對抵押物價值進行評估，從而確定該抵押權(quán)人應(yīng)當返還給抵押人的價款數(shù)額，以免損害其他抵押權(quán)人的利益。

　　抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時，可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價。但是，該協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。

　　當然，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。

　　3、變賣。這是在抵押權(quán)人不愿意拍賣抵押物，也不愿意取得抵押物的所有權(quán)，可以用一般的買賣方法，將抵押物出賣，以賣得價金受償。

　　（三）清償債權(quán)

　　抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款依照下列規(guī)定清償：

　　（1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

　　（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

　?。?）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

　　建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

　　土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的，或者依照物權(quán)法第183條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。

　　（四）抵押權(quán)的實現(xiàn)與訴訟時效

　　由于抵押權(quán)是擔保債權(quán)的，因而在抵押權(quán)所擔保的債權(quán)因訴訟時效而喪失勝訴權(quán)時，對擔保該債權(quán)的抵押權(quán)產(chǎn)生什么樣的效果？則不無疑問?！度毡久穹ǖ洹返?96條規(guī)定：“抵押權(quán)，除非與其擔保的債權(quán)同時，不因時效而對債務(wù)人及抵押人消滅?！钡?，抵押權(quán)不受消滅時效的限制，也就意味著債權(quán)人在債權(quán)消滅時效過后的任何時候都可以行使抵押權(quán)。這對于抵押人未免過于苛刻，而且，抵押權(quán)人長期怠于行使其權(quán)利，法律對之也無特別加以保護的必要。因而許多國家的立法都對主債權(quán)的消滅時效過后的抵押權(quán)的行使給予一定的限制。

　　這種限制主要有兩種方法：一是規(guī)定抵押權(quán)得因除權(quán)判決而消滅，如《德國民法典》第1170、1171條的規(guī)定，在宣告除權(quán)判決后，已向抵押權(quán)人交付的抵押權(quán)證書喪失其效力。二是規(guī)定抵押權(quán)的除斥期間。例如，我國臺灣地區(qū)“民法”第880條規(guī)定：“以抵押權(quán)擔保之債權(quán)，其請求權(quán)已因時效而消滅，如抵押權(quán)人于消滅時效完成后，五年間不行使其抵押權(quán)者，其抵押權(quán)消滅。”

　　我國物權(quán)法規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護。