出現(xiàn)下列情況之一的，抵押權(quán)即終止其效力：
1、主債權(quán)消滅。抵押權(quán)為擔(dān)保主債權(quán)而存在，如果主債權(quán)因清償、抵銷、免除等原因消滅時，抵押權(quán)隨之消滅。
2、抵押物滅失。抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，但因抵押物滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。
3、抵押權(quán)實行。抵押權(quán)人對于抵押物已經(jīng)實行其抵押權(quán)，無論其債權(quán)是否得到全部清償，抵押權(quán)都?xì)w于消滅。
六、特殊抵押權(quán)
（一）共同抵押
共同抵押是為同一債權(quán)就數(shù)個物設(shè)定的抵押。在共同抵押中，數(shù)個物并不是本身結(jié)合而視為一物，而是在擔(dān)保同一債權(quán)的月的上互相結(jié)合擔(dān)保債權(quán)。所以共同抵押與一般抵押不同，是一種特殊的抵押。
共同抵押所擔(dān)保的債權(quán)已屆清償期而未受清償時，債權(quán)人可以就供擔(dān)保的不動產(chǎn)或其他財產(chǎn)進(jìn)行清償。債權(quán)人的這種受清償?shù)臋?quán)利因是否限定各個抵押物的負(fù)擔(dān)金額而有不同：
1、如果限定了各個抵押物的負(fù)擔(dān)金額時，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定，就各個抵押物的賣得價金分別就其負(fù)擔(dān)金額進(jìn)行清償。例如，甲對乙享有債權(quán)20萬元，在乙的房屋上設(shè)定了抵押權(quán)，約定負(fù)擔(dān)12萬元，同時在丙的房屋上也設(shè)定了抵押權(quán)，約定負(fù)擔(dān)8萬元。在抵押權(quán)實行時，盡管拍賣乙的抵押房屋就能清償債權(quán)，但也不能僅拍賣乙的房屋，而應(yīng)將乙抵押的房屋和丙抵押的房屋一同拍賣，甲就乙的房屋的拍賣價金受償12萬元，而就丙的房屋的拍賣價金受償8萬元。之所以要這樣做，不僅在于要保護(hù)當(dāng)事人間的約定，更在于保護(hù)抵押物上后次序的抵押權(quán)人的利益。例如，上例中乙的房屋上還有后次序的抵押權(quán)人，甲如果僅就乙的房屋價金受償，后次序的抵押權(quán)人就可能不能受償或不能完全受償。
這種限定各個抵押物負(fù)擔(dān)金額的抵押，嚴(yán)格地講，不是真正的共同抵押，因為各個抵押人間沒有連帶關(guān)系，各個抵押物對于同一債權(quán)是分別擔(dān)保，與可分之債相似。
2、如果未限定各個抵押物的負(fù)擔(dān)金額時，抵押權(quán)人原則上可以任意就設(shè)定共同抵押的某個抵押物的賣得價金受償。如上例中甲既可拍賣乙抵押的房屋清償全部債權(quán)，也可以拍賣丙抵押的房屋清償全部債權(quán)。如果乙抵押的房屋的賣得價金不足以清償全部債權(quán)時，甲還得拍賣丙的房屋進(jìn)行清償，反之亦然。可見這種抵押，每個不動產(chǎn)都擔(dān)保債權(quán)的全部，這才是真正的共同抵押，亦稱為連帶抵押。
連帶抵押加強(qiáng)了抵押權(quán)的效力，對抵押權(quán)人有利。但如果在不動產(chǎn)或其他財產(chǎn)上有后次序的抵押權(quán)人時，就會發(fā)生不公平的結(jié)果，因為如果共同抵押權(quán)人選定了某一不動產(chǎn)受償時，該不動產(chǎn)的后次序的抵押權(quán)就可能不能受償或者不能完全受償。在我國司法實踐中，同一債權(quán)有兩個以上抵押人的，當(dāng)事人對其提供的抵押財產(chǎn)所擔(dān)保的債權(quán)份額沒有約定或者約定不明的，抵押權(quán)人可以就其中任一或者各個財產(chǎn)行使抵押權(quán)。抵押人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任以后，可以向債務(wù)人追償，也可以要求其他抵押人清償其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的份額。
（二）最高額抵押
最高額抵押是對于將來發(fā)生的債權(quán)，預(yù)先確定一最高的限度，設(shè)定的抵押權(quán)。一般抵押權(quán)是先有債權(quán)，然后再設(shè)定抵押權(quán)，而最高額抵押是為將來的債權(quán)而設(shè)定的抵押。不過將來發(fā)生的債權(quán)，有的其債權(quán)額現(xiàn)在已經(jīng)確定，如附延緩條件的債權(quán)，為這種債權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)本質(zhì)上仍是一般抵押權(quán)。但有的將來發(fā)生的債權(quán)其債權(quán)額現(xiàn)在尚未確定，對這種債權(quán)的擔(dān)保，是預(yù)先確定一個最高限額作為抵押物擔(dān)保的范圍標(biāo)準(zhǔn)，這才是最高額抵押。我國物權(quán)法規(guī)定的最高額抵押，是抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。
最高額抵押，可以為借款合同或者債權(quán)人與債務(wù)人就某一項商品在一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易的合同而發(fā)生的債權(quán)設(shè)定。其設(shè)定需要當(dāng)事人之間訂立抵押合同。因為最高限額并不是實際擔(dān)保的債權(quán)額，因而在實行抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)確定實際擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，確定該數(shù)額的時間為決算期。如果抵押合同沒有約定決算期，一般是債權(quán)關(guān)系終了時確定債權(quán)額。另外，如果抵押合同中約定了最高額抵押的存續(xù)期間，該期間就是決算期。最高額抵押的設(shè)定，亦須進(jìn)行登記。
最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)，只有在決算期屆滿時才能確定其數(shù)額，此時如果債權(quán)額超過最高額時，即以該最高額為抵押權(quán)所擔(dān)保的數(shù)額，其超過部分應(yīng)為無抵押擔(dān)保的債權(quán)；如果決算期屆滿時債權(quán)額比最高額低，就以實際發(fā)生的債權(quán)額為抵押權(quán)所擔(dān)保的數(shù)額。值得注意的是，最高額抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍，不包括抵押物因財產(chǎn)保全或者執(zhí)行程序被查封后或者債務(wù)人、抵押人破產(chǎn)后發(fā)生的債權(quán)。但是我國物權(quán)法規(guī)定，最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。
根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，最高額抵押權(quán)人的債權(quán)在下列情形下確定：
（1）約定的債權(quán)確定期間屆滿；
（2）沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿2年后請求確定債權(quán)；
（3）新的債權(quán)不可能發(fā)生；
（4）抵押財產(chǎn)被查封、扣押；
（5）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；
（6）法律規(guī)定債權(quán)確定酌其他情形。
基于最高額抵押的一些特殊性，物權(quán)法規(guī)定，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。另外，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。
最高額抵押除了法律對其有特別規(guī)定以外，應(yīng)當(dāng)適用法律關(guān)于抵押權(quán)的一般規(guī)定。
（三）財團(tuán)抵押
財團(tuán)抵押的標(biāo)的不是某一個物，也不同于共同抵押，而是將企業(yè)現(xiàn)有的財產(chǎn)，包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他權(quán)利視為一個整體，于其上成立抵押權(quán)。企業(yè)財團(tuán)是由眾多具體財產(chǎn)構(gòu)成的財產(chǎn)的集合體，這個集合體有其獨立的、特殊的價值，往往高于各個財產(chǎn)單獨價值的總和。因而，以財團(tuán)為標(biāo)的，往往比單獨于各個財產(chǎn)上分別設(shè)定抵押的效益更好，這也是財團(tuán)抵押的優(yōu)勢所在。
擔(dān)保法第34條第（2）項在規(guī)定抵押物的范圍時，規(guī)定多項財產(chǎn)可以一并抵押。據(jù)此可以認(rèn)為在我國擔(dān)保法上沒有排除設(shè)定財團(tuán)抵押。
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