《物權法》首次規定了取得地役權應當采取書面形式訂立地役權合同及地役權登記效力。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
二、司法考試理論分析
地役權是以他人土地供自己土地便利而使用的權利。
（一）設立地役權的形式：應當采取書面形式訂立地役權合同。
（二）地役權登記效力：當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。
（三）地役權的期限：地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權剩余的期限。
（四）土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。
（五）地役權的效力 來源：www.examda.com
1、地役權自地役權合同生效時設立。
2、土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。
3、地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓，但合同另有約定的除外。
（六）地役權的抵押：地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的，在實現抵押權時，地役權一并轉讓。
（七）地役權的變動：
1、需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。
2、供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權部分轉讓時，轉讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。
三、例題解析
[例題]李甲購買了一套臨河三層高檔別墅，為了能夠保證欣賞到遠處的風景，與相鄰土地的使用權人張乙約定：張乙保證該塊土地上不會修建高于三層的建筑，作為補償，李甲每年向張乙支付5000元。雙方簽訂了書面協議，但沒有進行地役權登記，李甲如約給付了當年的款項。半年后，張乙因工作調動，將自有房屋和該塊土地使用權出售給王丙，因怕影響出售價格故并未告知其與李甲的協議。王丙隨后在該塊土地上建造了一幢七層大樓，不僅完全遮擋了李甲眺望河濱的角度，甚至妨礙了李甲房屋的正常采光。李甲要求王丙給予補償，請問李甲的以下主張，哪些是不能得到支持的？（ ）
A．李甲對該塊土地不享有地役權
B．根據李甲與張乙設定的地役權，該塊土地上不能修建高于三層的建筑，該地役權設定在先，王丙的所有權也要受其限制
C．根據地役權的內容，王丙影響李甲的“眺望風景權”，應當予以補償 考試大論壇
D．根據相鄰關系的原則，王丙影響李甲房屋正常采光應當予以補償
[答案]ABC
[解析]該題主要考查地役權與相鄰關系兩個概念各自的定義、特征與關系，關鍵要對地役權的內容和我國現有法律規定加以理解。
地役權，是大陸法系《物權法》中一項重要的他物權，指土地所有人、土地使用權人、農村土地承包經營權人、宅基地使用權人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權利。地役權與相鄰關系的區別主要在于：（1）產生基礎不同，相鄰關系為了方便所有權的行為，由法律規定的對他人所有權的限制，地役權是依據雙方自愿達成的供役和需役的協議所產生的；（2）是否有償，相鄰關系作為法律規定的所有權人應當承受的負擔，不存在補償的問題，而地役權作為當事人意思自治的產物，可以是有償的，也可能是無償的；（3）對抗效力不同。相鄰關系產生于不動產位置上的相鄰，不管不動產所有權轉移與否，新的所有權人都要受相鄰關系規則的約束，而約定的地役權如果未向登記機關申請登記，不得對抗善意第三人。
需要注意的是，我國法律只規定了相鄰關系，并未規定地役權，因此，本案中李甲和張乙的約定只能適用《合同法》的規定。根據債權的相對性原理，李甲和張乙簽訂的合同不能對抗善意不知情的王丙，李甲無權向王丙主張自己與張乙簽訂的合同中的權利。故選項A、B、C均錯誤，不能得到法律的支持。 來源：www.examda.com
不過，李甲的房屋與王丙土地相鄰，《民法通則》第83條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”故王丙和李甲之間雖然沒有合同法律關系，但由于二者不動產的相鄰，王丙在進行房屋建設時應當考慮到鄰居李甲的采光問題，對于已經給李甲造成的損失，如要求排除妨礙代價過大，應當給予適當補償，選項D表述正確。
需要注意的是，李甲只能就采光受影響的部分向王丙主張賠償損失，關于張乙違反約定導致不能眺望風景，則只能依據合同向張乙追究其違約責任。
[注意]
（1）我國現行法律中無地役權相關規定，依據物權法定原則，當事人自行約定的地役權只能視為合同法律關系，不能對抗第三人。
（2）相鄰關系不是一種獨立的所有權、用益物權或擔保物權制度，而是相鄰各方在對各自所有或使用的不動產行使所有權或使用權時，相互間應當依法給予方便或接受限制而發生的權利義務關系。對此我國《民法通則》僅有一條規定，《民通意見》第98條至l03條對相鄰關系作了進一步的細化和明確，具體判斷標準應結合具體案例情況加以分析。
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